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ysc_kyy wrote:
或許個人比較感性....(恕刪)
畢竟現在房價處於高檔，花這樣一筆錢是一個不小的負擔，會大大減少我累積退休資產的速度（我40歲了），所以我的盤算是，換屋之後大概再住15～20年，小孩已經國中畢業，母親也可能已經不在了，不需要在乎學區醫院等等因素了，就可以賣掉房子搬到三峽去，多出來的錢就可以當退休金。
基於這樣的考量，我必須要考慮以後要賣時的接手性如何。
我也很想就給他感性下去，但理性的一面一直提醒我我不能只看自己爽，也要考慮以後要賣時想買的人爽不爽。
假如現在找20多年的中古大樓，20年後已經40多快50年了，這樣還真的有人想接手嗎？銀行會願意給貸款嗎？
基於這樣的考慮，讓我也把一樓物件納入考量。
因為一樓具有大樓所沒有的特殊性，就是進出方便性（我有騎單車，以後小孩大了就可以家人一起騎，光想到要把這些單車放哪裡就很傷腦筋，一樓有庭院的就有很大的吸引力了），跟有法定空地可用（這個就有很多夢可做了，種種花樹啦，烤個肉啦，擺個充氣游泳池給小孩玩水啦）。
我有看到現在台北市區內有不少投資客把40幾年的一樓裝潢好開著高價在賣，投資客也是我參考的指標之一，因為投資客會投資的標的應該代表比較好賣吧！
我也很怕1、20年後公寓真的都改建成大樓，那麼到時候4、50年的中古大樓也怕會賣不到好價格（影響到退休計畫，到時候家人可能就得守著一棟老房子喝西北風了），這樣我就會覺得公寓1樓比較有保值性，因為再多的新大樓還是無法取代1樓的特殊性。
還是謝謝大家的意見，只怪自己財富不夠，只好多思考一些了。
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ejan1969 wrote:
請問我是否可以用這樣的估法來判斷電梯大樓房價的合理性？這樣的估法可以套用到全台北市嗎？
另一個問題是：
公寓1樓有庭院車庫的因為進出效用比電梯大樓更好，庭院車庫也比地下室車庫好，那主建物坪單價是否應該高於中古電梯大樓？比如說60萬。...(恕刪)
其實樓上的ysc_kyy與lymisme兩位給樓主的建議跟經驗，個人覺得都很實在也很不錯，樓主可以多加參酌一番
個人是覺得，如果樓主想以主建物的價值，來當作一種向仲介或屋主砍價的購屋方式，那是很不錯的一種方法
不過如果是要從這種角度來評價新舊大樓與傳統公寓的價值差異，那可能就會有所偏頗
畢竟自從94年七月建築法規有變更後，基本上之後拿到建造執照的建築，公設比都不可能會低於30%
但也由於法規的變更之後，總的而言，符合新法規的建築在水泥磅數與結構的規劃上普遍會較舊建築來的好
(當然前提是，沒碰到那種會偷工減料之營造廠的話)
最直接影響的部分就是建物耐用年限的差異，而這個部分恰巧是跟房屋殘餘價值有最大相關的
加上內部格局規畫也會較傳統電梯華廈來的優異，實質空間上也能有較多與較好的運用
(ex：如樑柱外露設計，便可以為室內爭取到更多空間，也能讓格局更為方正)
而這些特質都是很難實際被量化在書面資料上的，所以這個部分建議樓主也可再依據自身的需求去多方考量評估
還有樓主購置房地產會考量未來變現性與轉手價值，這種觀念也是非常正確的
基本上，目前台灣的銀行針對傳統磚造公寓的放款年限會以30年~35年為一個極限
意思也就是超過這個屋齡，買公寓是幾乎貸不到款的，也等於會讓房子的殘餘價值降到最低(除非經過拉皮或改建)
而一般大樓與鋼骨結構大樓則是會較這個標準往上增加10~15年與25年左右
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其次，就樓主有提到的一樓庭院來說，個人先前在看屋時的確也有考量過此一選項(也大概看了有二十幾間的一樓物件)
不過除了前面所提過的殘餘價值問題之外，再者就如同lymisme所說的，那些實質會影響居住品質的因素
再來也因為明德，榮華，懷德那一帶的一樓物件，幾乎都已被投資客炒過了不知幾番，因此價格早已偏離其原本應有的價值
(這個樓主可以去要求仲介出具其建物權狀之抵押設定金額就可一窺大概！)
而且，由於一樓的房子就土地上的所有權也是依據持分比例而定，因此就算將來有建商願意改建
基本上建商也會要求樓主要補足土地價格與新建房價之差額，這個樓主可以隨便找間建商問問就會知道了
所以如果並非是獨棟或透天那種擁有完整土地持分狀況的話，個人其實是不建議樓主選在"這種時候"跳進去購買一樓的房子
(畢竟這個時候在那一帶去購買一樓的房子，樓主應該蠻容易會成為投資客解套的幫手)
最後附帶一提，一般傳統公寓一樓的庭院車位(尤其是樓主在訪屋的那一帶)，多半在權狀上是歸類為露台空間
而如果是此類改建之庭院車位，那就其實質價值而言，其實是被投資客所哄抬出來的
(這個樓主可以去觀察某些有庭院車庫的裝潢屋，其使用同結構牆之隔壁一樓是否有所謂的庭院車位來判斷)
建議樓主在看屋時也要妥善觀察注意！
以上，一些個人建議，給樓主參考斟酌！
Benson.K
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