ss508 wrote:
基隆有高鐵?捷運?
...(恕刪)
騜說台鐵捷運化嚕XD～
6161 wrote:
你私訊給我,
不然這...(恕刪)
每個人觀點不同嘛
有人覺得馬跑很快
所以牛不能跟馬比
有人覺得牛可以耕田
所以馬不能跟牛比
講在多也沒用嚕
反正當他們平常買便當久了
偶而想吃一次大餐的時候(這是比喻～)
就會走出新莊了
到時候林口很歡迎他們的
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現在幾乎完工,正在招募員工&裝潢了....
A4另有樓地板數萬坪的AU商城BOT下個月公布得標者,就在未來凱悅酒店附近,約AU同年開幕
電影文化中心後期OT部分也有規模未定的商城影城.
這還不含真正商業潛力最大的雙捷運知識產業園區商二用地.
別講得好像只有依賴林口才能消費XD.
只是類型不同,新莊商城屬市區規劃向上蓋的大樓型,不適合蓋林口青埔那種廣大平坦的outlet.
溪北區含林口是共同發展, 這兩種類型的商城都有的話,對溪北發展是有利的.
林口有outlet,新五泰三蘆居民當然也樂意偶爾去消費,畢竟類型不同.
不過林口這間還是得先和青埔的對手競爭.....哪間好玩好買才是關鍵.
(但別以為新莊就沒有商場影城.)
青埔店鋪260店(一期1.8萬坪95店) vs 林口店鋪220店(初期多少店不明)
兩間其實都夠大了,林口近一點,青埔大一點,
現在林口連細節都沒出來,誰能吸引到大台北消費仍很難說.
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Waffenss01 wrote:
推文一堆人不知道新莊國賓影城兼購物中心~~3年前就動工~~~,
現在幾乎完工,正在招募員工&裝潢了....
另有一間樓地板數萬坪的AU商城BOT下個月公布得標者,就在未來五星凱悅酒店附近,約AU同年開幕
這2個當然大家都知道,前者,規模不大,就區域型百貨,前文不是有提到,
之前在新莊板,還有人說是中和環球的等級,不夠好,規模小,
我還好心發文說,中和環球算是中上很不錯的等級了,在大台北算是規模很大了,相比是有點錯誤,
喜愛自己的區域,相比也不要過度盲目,就一步一步來.
另一個,雖然我覺得,規模也還好,但是沒錯,市中心的規劃往上長就好,樂觀其成,
副都心的商業設計應該是要與新板的規模能量相比,當然還有很大的進步空間.
Waffenss01 wrote:
別講得好像只有依賴林口才能消費XD
沒有人這樣說,是過度敏感了,
前面不是有說了,定位不同,沒有比較的必要.
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文章編號：52307440
6161 wrote:
這2個當然大家都知道...(恕刪)
我是說前面有人比喻新莊只能買便當不能吃大餐的...過度低估.
晶冠只是第一個完工而已 ,把它當第一期來看就好, 後面其它BOT規模更大,
未來知產區商二商業規模量甚至比上面先完工2-3商城BOT總和還大,位置更好.
商業規模只看現在將動工的晶冠購物中心會過度低估....
溪北再怎樣被看扁也是百萬人口, 市區型大樓商城才是溪北市民一年365天主要消費地點.
商業規模即使追不上新板,但也不會弱到哪.
不含未知的知產區和電影中心,只看規模已確定的晶冠+即將定案的AU就已5萬坪樓地板.
商業方向和規模其實已經夠明朗....
一步一步來,後面的知產區才是正餐阿,在雙捷運/64/65附近,
土地純商用,具備直達車預辦登機預掛行李,這地才是百貨商場的天菜.....
這盤菜開出來才能判斷副都心的商業能上看多高,現在這只是前菜而已.
林口青埔則是要吸引大台北假日出遊與中南部國民旅遊的市場.
它需要比市區型更有特色,定位也會錯開在不同市場.
我覺得以用餐比喻,應該說是陶板屋之類市區餐廳(市區)和薰衣草森林餐廳(郊外).
市區餐廳怎麼吃大餐,偶爾仍會希望去遠一點,有地方特色的景觀花園餐飲.
兩者一直都是可以並存的.
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Waffenss01 wrote:
我是說前面有人比喻新莊只能買便當不能吃大餐的.
這個確實就是說錯話了,錯很大,
也是某一類的心裡偏頗,
就像是我在01超過5年了,
還看過用便利商店PK百貨精品的生活機能觀點,
還有這一版,
房價等級不同,
看來連雜草也不能相比,
這些都是令人感嘆人性的反面觀點,
誇耀與自卑,一體的兩面,
不卑不亢很難嗎?
看來,真難.
Waffenss01 wrote:
晶冠只是第一個完工而已 ,把它當第一期來看就好, 後面的幾個BOT規模更大,
未來知產區商二商業規模量甚至比上面先完工三個商城BOT總和還大.
商業規模只看現在已經動工的購物中心會過度低估....
不含未知的知產區和電影中心,只看規模已確定的晶冠+即將定案的AU就已經5~6萬坪樓地板.
溪北再怎樣被看扁也是百萬人口, 商業規模即使短期追不上新板,但也不會弱到哪
這些,W兄描述的都是最專業的分析,但是確實有可能會有不如預期的發展,
我個人常發言的部分,很常會思考要是最差的狀況?
商圈的發展,其實很困難而耗時長久,
像新板特區的情況,那是十分罕見的,天時地利人和,
這也是大商圈很少的緣故,
新莊的大發展,絕對是溪北最重要的事,對機場捷運的沿線只有好處,
我9年前第一次找房,就在中華路運動公園周圍,我老婆在地長大的,
可惜都是爛的釋出,當時也沒有重劃區,
不然要是9年前就有頭前副都心,
價格一定是很合宜,移入人口也一定會很快,
溪北的百萬人口,其實不容易匯聚,但是在新北市拉近與台北市能量的趨勢下,
確實這個開發超重要,
房價過高了,這個速度容易減慢,謹慎是好事,祝福.
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6161 wrote:
這些,W兄描述的都是最專業的分析,但是確實有可能會有不如預期的發展,
我個人常發言的部分,很常會思考要是最差的狀況?...(恕刪)
是阿,
規模大概跑不掉,因為有周圍人口和最好的地段和交通,
北環線才剛通過可行性評估,就由A3站通往士林和故宮.
這一帶發展方向規模不會大改,只是需要幾年....
時程是很大的變數.
所以我沒把知產商二多少萬坪規模估計進來,只當潛力來看,因為不能確定甚麼時候開發.
比較具體時程的就是AU和晶冠國賓.
AU雖未決標但招標熱烈,預期下個月就公開,BOT有完工期限,基本上算蠻具體.
最差的狀況,大概就是10年後仍只有AU和晶冠國賓,
假設電影中心OT商場影城持續延後,
假設知產區商二開發進度拖延(也許會等環狀線真正完工才開發,等待商機最大的point)....
不過即使最差狀況,商業規模其實也夠本地需求了.
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6161 wrote:
做得好不好,應該也跟經營團隊的經驗與實力成正相關,
地方政府在周遭配合上也是要努力的...(恕刪)
前面你說這些,和我想法也差不多.
林口青埔這兩間商城,是新北和桃園規模很大的公有地開發案.
經營團隊(TOC VS 三井)實力目前還很難說高下.
對於北台灣的喜好,能否掌握得好,沒人能預測.
地方政府配合努力可為影響勝敗的關鍵.
之前桃園商城都各自努力,政府不太幫忙,賺或虧是業者自己的事.
大江台茂虧損都靠自己轉型以及用耐心培養消費習慣.
但這幾年來地方政府比較懂得經營觀光,像是小鴨或月兔.
如果新北或桃園政府,刻意把活動辦在公有地開發案旁.
就會導致商機偏向該處....青埔outlet弄個桃園政府大活動,很多人就會跳過林口去青埔.
反過來也是一樣,新北也可搞觀光活動,搶青埔的客源.
未來兩邊商場抗衡不只是TOC VS 三井,而是民間+政府 vs 民間+政府.
中商36是BOT,其經營權利金是和營收息息相關(算營收百分比)
政府以活動和民間合作,政府自身也會獲得實際回饋.
林口影視產業相關活動也許可以和商城BOT開發案做結合.
副都心八成也會等金馬影展進駐後結合周圍商城BOT搞活動.
青埔我不懂可結合甚麼在地優勢,不過桃園繼續花錢搞來下個小鴨月兔也是蠻可行的.
人潮引過來,接下來就看TOC/三井的經營能力,能否讓人在這花錢....
台茂其實第一年就破千萬人潮,問題是留不住消費,大家去拍照吹冷氣不想買,而持續虧損多年.
今年台茂再次挑戰千萬人潮,卻是在連續幾年賺錢的情形下, 所以經營能力影響很大...
前面有人說,台茂虧很多年,這幾年賺得不夠補,質疑outlet是否有市場.
投資這種看的是幾十年效益,某些商城是甚至兼顧養地(大江二期要有住宅,台茂把地養貴了...).
台茂之前會虧,是因為一開始搞太大,消費習慣一時跟不上.
台茂是全台第一間Mall,本來就沒人能預知怎麼做,只好邊做邊修正.
華泰和三井應該都是分期開發,隨著消費習慣累積而繼續擴大.
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