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peter_hsu wrote:
供給量超大的地區
就...(恕刪)
經驗法則，有新建案的地方，房價只會隨著新案推高。餘屋不餘屋的，影響的是中古屋市場，餘屋多，中古屋市場與新建案的價差較大，這時投機客進場中古屋，買進物件重新包裝以略低於新案價格賣出賺差價。
新案去化慢的話，跟進推案就緩步。
北大今年初才開始新一波的漲幅，一般建案前幾年買進的屋主持有成本大約都不超過一坪14萬，普遍在13萬左右甚至12萬也有。
這時中古屋市場開始熱起來，14萬以下5年內新古屋開始出籠。
買屋看各人感覺和財務規劃能力，有人只是計畫初期，自備款不足，就會走進預售建案的銷售中心。有人不喜歡別人住過的房子，或者不喜歡過一手的感覺，或者不喜歡跟仲介打交道。這時他就會走進新成屋的銷售中心。
反觀很久沒有推案的地方，餘屋也沒別的地方多，房價卻是平靜無波。
北大由於可供建地逐漸減少，除非擴大重劃規模。因房價及居住品質優良，除非自住需求不在意是否增值，如果有增值考量，建議不要現在出手。
規劃整齊的地方，可建不可建的土地一目了然。北大規模不大，雖造鎮速度快，發展也會比林口淡水早，但是如不擴大規模，可能發展僅止於此。三樹、佳園路東側，還有高速公路西側尚有空地，如果進行都更擴大重劃造鎮規模，則北大特區前景無可限量。
這區要等跌價，難度比較高；但是如果3年沒推新案，房價必跌無疑。
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savard wrote:
你的論點真是逆向...(恕刪)
我並不認為中古屋交易會形成市場行情，中古屋的行情一直都是隨著新建案調整，假使沒有新建案參考，只能參考業內成交行情，站在買家立場，這種行情折扣很大。
再則，中古屋市場紊亂，帽子客充斥，賣方賣價低的都早已被長期跟仲介打好關係的投機客端走；真正自住的買家佔不了什麼便宜。很抱歉！我自己現在有房子在賣，立場或許有些偏頗，但是以三峽的仲介市場而言，所謂的行情有兩個，就是賣房行情跟買房行情，這兩個行情其實相差蠻大的；因為餘屋多，賣方賣不出好價，因為新案持續推，買方也買不到因為餘屋多而應該下降的房價。
林口淡水由於可供建築腹地大，將來造鎮規模跟現在當然不可同日而語；但是羅馬不是一天造成的，這需要一些時間，至於時間多久，那得看交通配套跟經濟景氣條件而定。
我的立論是造鎮規模影響未來發展，三年不推新案房價必跌，也只是稍微修正漲過頭的部分，不會每三年跌一次，
三年不推案，沒有炒做題材，沒有新案比價；帽子客認賠或者獲利了結，會造成一股賣壓，就會出現修正。三峽目前的餘屋賣壓就在有新案比較的效應下被投機客吸收著。
其實我也不認為三峽發展僅止於此，我所提出的兩個可以擴大造鎮的地方，其實也是很有可能是下一波建商瞄準的目標。三樹、佳園路東側的土地，最遲在捷運三鶯線宣布動工的時候，建商一定搶進。不過那裡現在還不是建築用地，所以也得政府點頭。
物稀為貴是沒有錯，但是房屋在建商眼中只是商品，賣掉了可以再蓋，這區蓋完了換別區，誰能保證北大蓋滿了不會有另一個地方複製出一個交通條件、屋價、居住品質跟北大一樣的重劃區。
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