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今天上午剛好有個機會跟某個頭前段的地主開會，代銷剛好也在現場，會中觸及了最近預售屋市場的情況以及幾個重劃區的現況，跟各位大大報告如下~
之前這個代銷估計兩年內房地產崩盤機會應該不大，主要原因在於建商從預售開始已經有部分銷售率，而且同一建商在重劃區有多塊土地，必須互相拉抬行情，所以就算是銷售陷入停頓，也絕對不能在未完工交屋前先行降價，不然對於已售客戶無法交代，也會造成交屋困難甚至斷頭風險提高。故現階段建商只能加緊趕工，希望在建工程可以早日完工交屋，餘屋再來處理，所以兩年內崩盤機率不高。
今天早上開會，代銷根據最近市調結果已經改變看法，他說景氣比預期來的差，歐債危機早晚要爆，前兩星期去上課時(不動產經紀人定期課程)講師也已事先告知，不動產實價課稅草案已經完成，勢必實施只差何時要宣布而已。最後在加上最近副都心及頭前段的負面消息不斷，他估計崩盤時間點應該會提前到明年六月以前。
我很好奇為何說是明年六月以前，所以跟他特別討論了一下，理由如下~
1.法令層面:年底前為選舉考量，實價登錄勢必通過立法，完成後實價登錄會在上半年以前提出法案。
2.供需層面:頭前段部分建案已開始完工交屋，當初吸引了大批投資客進場並承諾可配合換約，可是買氣不如預期，許多投資客尚未找到買家所以在建商默許下藉故延後交屋，可是上市建商包括興富發以及鄉林等，根據完工比例入帳已經認列營收(應收帳款)，也不可能讓投資客無限期延後交屋，最晚勢必在上半年前一定要完成交屋。可是一旦交屋，投資客會因貸款成數不足(六成上限)，交屋款提高(5%提高至25%)，加上沒有寬限期，開始就要本利攤還，造成強大的資金壓力，所以現今建商跟投資客還在拉鋸。
3.其他層面:環狀線施工造成思源路的交通黑暗期，勢必影響看屋人潮，所以各建案莫不大打廣告強銷，希望可以在交通黑暗期之前達成一定銷售率。
縱觀以上，他認為明年六月以後的房地產會有一波大幅度修正~
至於集賢段/富貴段以及副都心/頭前段他也提出了他的看法，兩邊的修正都是在所難免
1.可是三重重劃區因開發較早，規模較小，現今入住率也較高，所以修正幅度應會回到30~35
2.副都心及頭前段因完工交屋較晚，剛好是這一波打房影響最大的地區，投資客也多，所以估計修正幅度會比重陽橋重劃區來的大~
以上報告~歡迎加入討論^^
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DiDiLai wrote:
副都心段在機場捷運完工和大型商業設施入駐前, 炒得太高的建案是短空長多.....
而頭前靠近頭前庒(幸福東路以南)的區域因為離即將開通的新莊線捷運通車較近,房價相對而言應該是有支撐力道的, 不過市場景氣的關係說要繼續跳漲的幅度應該不大.....
至於你說的: 三重重劃區因開發較早，規模較小，現今入住率也較高，所以修正幅度應會回到30~35
副都心及頭前段因完工交屋較晚，剛好是這一波打房影響最大的地區，投資客也多，所以估計修正幅度會比重陽橋重劃區來的大~
這點感覺不像是頭前地主(他沒告訴你那裡叫做副都心的中原段嗎?)會去看壞吧, 何不就承認你三重在地人的看法阿:))
PS. 思源路的環狀線早就已經開始做前置工程了阿, 已經有封兩個車道了阿...偶爾經過那裡從沒遇到塞車....雖然車流大但是原先雙向9~10線道路幅也夠寬, 不至於交通黑暗期吧
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DiDiLai wrote:
副都心段在機場捷運完工和大型商業設施入駐前, 炒得太高的建案是短空長多.....
而頭前靠近頭前庒(幸福東路以南)的區域因為離即將開通的新莊線捷運通車較近,房價相對而言應該是有支撐力道的, 不過市場景氣的關係說要繼續跳漲的幅度應該不大.....
至於你說的: 三重重劃區因開發較早，規模較小，現今入住率也較高，所以修正幅度應會回到30~35
副都心及頭前段因完工交屋較晚，剛好是這一波打房影響最大的地區，投資客也多，所以估計修正幅度會比重陽橋重劃區來的大~
這點感覺不像是頭前地主(他沒告訴你那裡叫做副都心的中原段嗎?)會去看壞吧, 何不就承認你三重在地人的看法阿:))
PS. 思源路的環狀線早就已經開始做前置工程了阿, 已經有封兩個車道了阿...偶爾經過那裡從沒遇到塞車....雖然車流大但是原先雙向9~10線道路幅也夠寬, 不至於交通黑暗期吧
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yaokuang4331 wrote:
1. 代銷 地主 建商 會一起開會????? 這幾個事實上 有利益的 conflict 不是不會在一起開會 只是講底價時 應該只有建商與代銷
2. 不動產經紀人課程講師 會發表崩盤言論? 哈哈哈哈 那會來聽課的人不是就少很多
3.既然D大也是未來仲介"經紀人" 何必指其他人為仲介哩? 相煎何太急...(恕刪)
只是回答您的問題，不想牽涉太多~
1.只有代銷跟建商(事實上不是合建，所以建商也是地主，基本常識)，我不清楚哪來的利益衝突人士?建商既然已經送照，當然會開始找不同代銷評估行情(通常不只一家)，代銷也會先做區域市調來做報告。
2.不動產經紀人講師，來自不同階層，包含一些估價師/律師以及教授，不動產經紀人雖然已經有執照，可是定期(記得是3年)必須回去上課幾天，我想大大可以去找知道的人問一下喔~
3.小弟不是不動產經紀人，也不是營業員啦~大大多慮了^^
大大可能未有接觸到建商或是較高階人士，不了解建案開發以及銷售的評估過程，所以小弟幫大大做以上解答~
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