真是的, 一個話題戰那麼久, 也不討論出個像樣結論.
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_090707_3_1kk8w
這個聯結給的數據算詳細, 我們可以快速得到.
1. 開發是賠錢賣的, 十幾年來累積投入42億, 賣掉37億, 大約賠了四億多, 帳上宣稱賺八億, 是用去年大幅減資後的股本去算的.
2. 不需要頂新這個新聞, 101去年從245億 減資到147億, 光這條就可以推論出
a. 101賠很大, 賠了快一半.
b. 101股東去年就願意在會計帳目上承認這件事
c. 台北商用不動產真難賺
3. 用投資股權金額去除樓板坪數是譁眾取寵的算法, 問題是, 不只板上的房市高手, 連顏柄立都來這套
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FINS1/5005902.shtml
這兩個人一個看多一個看空, 但是都同時選擇每坪單價這種不專業的算法.
上次公視看有話好說, 討論這個話題, 除了一個學者, 來賓是一整個看多, 完全沒有人提到101閒置率高 開發認賠的事實.
阮慕華: 頂新自己花錢重頭蓋一定更貴, 所以直接投資101很划算.
官員: 現在投資101, 以後也有可能投資日月潭, 台灣房地產一片看好.
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蓋101的成本大概花了500多億（營建造價與土地70年租賃成本）
代表至少有一半以上的資金還是跟銀行團借貸的（這些電視專家都沒考慮到這負債的部分.是否要找大股東算帳？跟銀行借錢總該還是要還錢吧？）
依照目前的租金水準（即使全部滿租.101在地上權到期前.絕對是個賠錢貨.70年拿不回500多億＋利息）
不管誰去持有101的股票...一定是賠錢的投資
租金的收益.除了維持建築物運轉成本外.還要拿去還銀行貸款的錢跟利息
絕對不是電視來賓講的..扣除20％營運成本外.頂新每年可以入帳80％的收益
萬一101的出租率與租金持續無法提升（目前看起來出租率還是不到6成.）
甚至可能租金收入還不夠建築物維持成本與每年龐大的本金償還加利息支出
大股東還要掏出錢來補洞（所以101這幾年持續虧損..難怪要減資）
37億有可能是燒錢的開始.絕對不是從頭到尾只投資37億
頂新入主.只是有個炫耀的光環.由財務投資價值來看.這都不是很划算的（開發金終於賠錢把燙手山芋拋掉.不然未來只是個每年燒錢的錢坑.類似案例還有台灣高鐵.大家千萬別去投資這樣的賠錢貨）
至於賠錢貨還要投資（花大錢買賠錢的地上權設定物.還不是真正擁有該資產）.頂新打什麼算盤.或許他們自己才知道（製造題材炒股？拿101光環加持自家品牌？還是還想轉手賣大陸不知詳情的笨蛋？未來賴帳給銀行？...）
反正如果只要這個話題炒作，能讓他賺超過37億的價值（不一定是金錢效益）.他的投資就是賺啦！
但是千萬別把這項投資放大解讀到台北的商辦市場未來的空間很大...
其實...信義區A級辦公室的閒置率...是超過大家的想像（更別提內湖了）
在大環境景氣未明朗前...房地產的投資還是要謹慎為宜
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changtimwu wrote:
真是的, 一個話題戰那麼久, 也不討論出個像樣結論.
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_090707_3_1kk8w
這個聯結給的數據算詳細, 我們可以快速得到.
1. 開發是賠錢賣的, 十幾年來累積投入42億, 賣掉37億, 大約賠了四億多, 帳上宣稱賺八億, 是用去年大幅減資後的股本去算的.
2. 不需要頂新這個新聞, 101去年從245億 減資到147億, 光這條就可以推論出
a. 101賠很大, 賠了快一半.
b. 101股東去年就願意在會計帳目上承認這件事
c. 台北商用不動產真難賺
3. 用投資股權金額去除樓板坪數是譁眾取寵的算法, 問題是, 不只板上的房市高手, 連顏柄立都來這套
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FINS1/5005902.shtml
這兩個人一個看多一個看空, 但是都同時選擇每坪單價這種不專業的算法.
上次公視看有話好說, 討論這個話題, 除了一個學者, 來賓是一整個看多, 完全沒有人提到101閒置率高 開發認賠的事實.
其實譁眾取寵的算法是像你這種，因為你照抄新聞、扯了一堆，還是沒有具體數字，真的很不專業(還敢先笑別人不專業)，好啦，照著新聞抄你就真的是很專業。 。
一家單一公司持有一棟大樓，沒這麼複雜估價啦，你們把它搞的像連動債的內涵公式，只是模糊焦點。
不然，不會連房地產專家顏柄立也這樣估。
呵呵 既然你敢先說別人不專業，那請你來估估看嘛，不要老是打高空嘛。
你唯一說對的是閒置率高 開發認賠的事實，連最知名的101大樓都經營成這樣零陵落落，其他不知名商辦，人家也是會仔細算算再來出價。連台北101 轉手價14萬/P，加負債最多也只值40萬/P，那其他價格還能炒多高??
但最近政府、建商加媒體一面倒炒房地產，實在是很糟糕，只是增加更多人套牢，把整個世代消費力都套在高檔房地產。
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出租率與租金報酬遠低於原先設定的財務規劃
101原先預設每坪租金6千元
但是出租狀況一直有問題
最後降價3200元/坪（與周邊A級辦公室比價）但是出租率還是沒有大幅改善
因為超高層大樓的運轉維持管理費比一般大樓還要高（大部分企業還是興趣缺缺）
下面群樓最有商業價值的百貨部門，還是靠降價拜託商場來設櫃
幾年下來.商場的營運情況還是沒有大變化
精品櫃的生意還比不上忠孝SOGO百貨專櫃的坪效.逛的人多.買的人少
不少的精品專櫃這一兩年紛紛開始打退堂鼓（101內的SOGO也退場）
因為設在101還比不上設在其他百貨公司
前幾年的營運狀況都如此了（資金壓力最大的時候）
若不想辦法快速改善.會變成惡性循環
到最後就變成爛攤子一個
超高層大樓本來就只是炫耀工程技術的產品
以財務投資的角度.營建成本過高.基本上難以回收.更遑論只有地上權還想要獲利
台灣蓋過超高層大樓的公司除了新光站前大樓（集團資本雄厚.本來就打算自用.不計代價）
高雄東帝士.高雄長谷世貿.公司都倒閉（因為財務預測都不準.蓋樓成本超過想像與自身能力負擔）
101未來的命運...其實已經可以預見...
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