我對台北縣房價的看法

前一陣子看到一篇文章,大前研一寫的,主要內容是說一對日本上班族夫妻,
年輕時因為遇到日本泡沫經濟高峰期,房價居高不下,只好買了離市中心很遠的房子,
多年過去,當他們每天搭電車上班時,發現離市中心近多了的房子,都以很優惠的價格出售,(經濟泡沫破裂)
心動的他們想要賣掉現有的住宅,換到比較市區的地段,卻在請仲介估價時,
發現自己的房子現值只有當初買價的1/3,而背上背負的剩餘房貸,還遠超過房屋現值.........

因為最近想買房子,看了很多地方,從三重,泰山,新莊一直看到林口,發現房價真的不是我能輕易負擔的.
蠻擔心會不會一但咬牙買下,上面所提的故事主角就成了我的寫照.
所以自己針對目前的房市狀況分析了一下,在此跟大家交流,若有不對之處,還請提出指教
先說明一下,因為準備結婚,因此購屋目標鎖定三房含車位,以下所有房價,皆以此為標準
(相信這也是大多數人需求的標準規格)

小弟我今年32歲,在台北市上班,平均每月薪資約5萬,若計每個月生活費1.5萬(三餐外食,台北物價真高啊!)
另有每月1萬之車貸要繳,加上一些零散開銷(電話費,網路費...)大約3~5千.
每月能支配所得只剩2萬.以每月本利攤還計算,只能負擔約400萬之貸款,而這還是因為目前利率低,
若是利息回升到3%,我的繳款金額將超過我的能力.

400萬的貸款,加上1.5成的頭期款,只能買500萬左右的房子.而這樣的金額,不要說新成屋,
在台北縣地區很多地方連中古屋也買不到.受新屋價格持續哄抬影響,中古屋價格也是居高不下.

重點來了,對應一般國民所得,小弟的收入應該還算是中間值.在此合理推測,
台北地區可能有一半以上的人收入不超過我,而我只能負擔500萬的房價,
也代表大台北地區一半以上的人買不起500萬以上的房子,但環顧目前房市的氣氛,
低於500萬的建案屈指可數,只是目前的低利實在誘人,也就產生了"看屋的人多,買屋的人少"這種現象,
而這種氣氛,卻容易讓買方覺得房市非常活絡似乎現在不買,未來會更高.(看到售屋中心一堆人你很難不這麼想).

當房價被建商不斷拉高之際,實際百姓的收入沒有增加,(甚至社會新鮮人的起薪變低)
而產生了越來越大的差距.房市泡沫於焉產生.一但泡沫破裂,價格即會大幅下滑.
這個泡沫何時破裂?小弟認為當央行一旦升息,破裂之日即不遠矣.

我們都知道建商的資金來源有很大比例是銀行融資,而市場上的投資客也沒幾個人會拿高額自備款購屋.
(絶大部分是以債養屋,短期獲利即售出,賺取價差),而這些人正是哄抬房價的最主要動力.
在利率低的時候他們負擔輕,自然可以輕鬆等待追高之人進場.但資金利息一旦升高,利息負擔增加許多
許多投資客或建商便需要流血殺出換現金.(不然就只能等斷頭讓銀行接收了),而此種氛圍一產生.
市場價格就會大幅滑落.就像股市一樣,追低心態一出,很多人即開始擔心這個價格不賣,之後恐怕更低
(請注意以上指的是利率調高,資金出現壓力的情況).但當房市回歸到一般的自住型買家可以負擔的時候
買氣上升,即又開始止跌回升.也就是另一波循環的開始.

本來小弟一直急於購屋,隨著建商喊價,也一直拉高預算,(從400萬提高到600萬),但某晚睡前一想
假如今天老婆失業,而貸款利息又升高,我真的負擔得起房價嗎?(有小孩更慘),因而產生了上面的分析
基於此種想法,看房子開始放慢腳步,想要以一年時間驗證我的理論.以上還請大家賜教,謝謝