浮洲合宜住宅討論區 (7/9 更新 各區模型照片 . 也歡迎大家一起關心浮洲一切議題)

謝謝網友推薦 樂屋網的合宜專區
http://newproperty.rakuya.com.tw/housing

由網友ken 和 arlis 整理出的合宜房價資料
201207/mobile01-365fa04b6f8c16d2e71e2dc84e667f1e.zip


感謝一位網友提供的照片

可以讓還沒有進去展示中心的人

先看看模型的樣子

全區平面圖



A2區 有封閉式中庭



A3區 商店街 對外開放


A6區 有封閉式中庭



全區




有一位網友熱心整理的房型














合宜模擬影片 請直接拉到7分50秒








http://ehi.cpami.gov.tw/Net/suithouse/suithouse.aspx?AspxAutoDetectCookieSupport=1

營建屬 合宜專區


關於浮洲的都市更新

http://www.ur.org.tw/download/updatemsg/20111222143724.pdf

好酒沉甕底,歷時六年
板橋浮洲地區都市更新推動自2005年始,選定板橋浮
洲鐵路南側榮工廠周邊地區辦理都市更新整體規劃,
藉由重新調整地區發展定位與土地使用計畫並檢討開發方
式,配合周邊重大建設開發,透過都市更新計畫作為浮洲
地區發展之指導性方針,帶動地區發展。
規劃期間一波三折,歷經計畫範圍變更、臺北縣升
格、特二號及捷運板土線通車、台鐵浮洲簡易車站啟用、
中央合宜住宅政策推動等重大變革,本基金會於2006年辦
理先期規劃至今已歷時6年,終於在2011年10月14日經新北
市都市計畫委員會第11次大會審查通過,讓浮洲地區278.5
公頃面積的老舊市區,有機會變身成為板橋區的次核心生
活圈市都委會大會審議通過。


營造生態都市‧樂活‧宜居新標的
規劃內容以發展板橋次核心「多功能生活城」為願
景,同時建構浮洲成為更符合現代環境所需的生態保育、
人本都市,都市計畫通盤檢討將規劃內容全面升級,保留
既有老樹簇群,創造大面積開放空間,並要求綠建築設
計,營造水與綠的生態都市。
除了健全交通系統外,對於人行空間的要求也將採高
標準化設計,以建築基地開發全面退縮留設人行道及自行
車道,結合大眾運輸場站,發展綠色運輸。而針對氣候變
遷的議題上,整體計畫內容也強調未來開發時,應特別重
視區域排水及防災規劃,另外於都市計畫細部計畫規劃時
也將對當地舊有文化資源,透過文化資產保存方式予以規
劃保存。



浮洲美麗新願景蓄勢待發
浮洲開發方式依發展程度區分,在早期密集建成區
(再發展區),鼓勵辦理都市更新,其他地區則採用區段
徵收方式辦理。目前區段徵收經地政局財務評估初步可
行,且經新北市市都委會審查通過,後續將再提報內政部
都市計畫委員會審議,在內政部審議期間,新北市府都市
計畫委員會同時審查細部計畫、更新計畫中有關土地使
用內容、強度、開放空間系統、人行步道、建築退縮等項
目,期望主、細計審議可以同步作業。
俟都市計畫法定程序完成後,將由地政局接續辦理
區段徵收作業,開發完成後將可提升浮洲地區公共設施水
準,帶動當地密集建成區之更新,早日改善浮洲環境。





官方腔也好 至少是進行式



確定要蓋合宜後 政府狂加速開會 或許這方面來看 合宜對浮洲是有幫助.....

還希望日後政府也要這麼加油!







合宜動土開工 不知哪裡邀來這麼多人

大家可以趁機看看浮洲這片巨大的素地 充滿著老樹 綠茵大道 未來都將保留

這塊地真的相當大(與新板特區差不多)

現在四周看起來真是糟透了 但任何重劃區開工之前不也這樣?




大觀路正門 路還算夠寬





合宜有一個巨大的開放空間 裡面有福爾摩沙公園與浮洲文創館
對浮洲當地居民應該算是好事 又多一個公園


這張比較重要 日勝生幫合宜再加蓋一座對外橋 以及確定步行至亞東捷運最近為750m
四周道路也拓寬為15M~25M





嚇死人大的素地....板橋居然還有這麼大一片地





合宜中間為開放空間 有水池與公園 而事實上旁邊那一塊灰地現在就是有名的浮洲力行公園
這區將成為一塊很大的公共空間


綠茵大道...還需整修 裡面樹真是多到可以




















許多人或許不知道 浮洲環河公園可能是板橋最大的環河公園

的確 浮洲是板橋房價的末段班 建設與都更都在起步中 但他的可能是板橋最接近自然的地方

現在透過浮洲車站 任何板橋人都可以從板車只花三分鐘車程+5分鐘步行時間 就來到這個公園

浮洲居民也只要透過環河路自行車天橋 非常快的就能到達這個占地巨大的美麗公園


透過台藝大同學小毅的照片讓大家欣賞一下 板橋浮洲的河岸公園

原出處 已取得原作者同意轉載












事實上這個公園可以說是板橋人的驕傲 他一點都不輸給三重親水公園和遠雄佐岸的河岸公園

浮洲因為長期的被政府忽略 公共建設比起板橋許多地方都有不足

但他也是板橋水泥地最少的地方 而也擁有不算差的地理位置(近新板 有車站)

明年中浮洲都更正式發佈時 還請浮洲居民一起關心這裡







(11/02更新)

小弟前天投書給新北市政府和浮洲區的三位立委後選人 一些浮洲需要改善的路段

這星期想找時間再投去新板兩位總統後選人競選總部

1.火車站前的大觀路38巷 已經變成藝大生及一些右半居民最常用的道路 急需改善


2.浮洲雖無特二號交流道 但透過大觀路29巷卻可以超快速的進入環河道接特二號
甚至進板橋市區也是非常快 雖說是巷 但某些部份都是雙線道頗寬 所以停了一堆違規停車
如此重要的大觀路29巷應該更重視管理 並且把地圖上原就有的另一出口道路打通
善用這條道路 浮洲與特二號及板橋市區的距離就拉的非常近了


3.浮洲目前來說真正的生活圈軸線並非大觀路 一定是這條從橋中一街到龍興街的軸線
這裡才是浮洲人口密集地帶 應該對道路公共建設加強 擴增人行道
此部份另一位網友+0很努力在進行中


若浮洲居民同意這些方案 也請一起支持


新北市政府回信

單位名稱:都市更新處
回覆日期:100/11/01 11:00
敬愛的市民您好,對於您提出的問題,謹答覆如下:

板橋浮洲地區於91年發布都市計畫,卻因受當時房地產景氣影響整體開發財務,所以無法開發完成。
市府考量近年來浮洲地區周邊公共建設陸續開發,已對浮洲地區全區278.5公頃提出通盤檢討計畫,
以發展浮洲地區為兼具生態、休閒、文創的多功能生活城,現計畫內容已於100年10月14日經市府
都市計畫委員會審議通過,將再提報內政部都市計畫委員會審查,預計於101年10月審查通過並發
布實施後,即可儘速辦理整體開發,改善浮洲地區環境。

至於您本次所提三點問題,說明如下:查浮洲地區都市計畫於浮洲車站北側劃設有10米寬之道路用
地(即現大觀路一段38巷),因位屬區段徵收範圍,因此尚未依計畫寬度開闢,後續將於通盤檢討審議通過發布實施後,辦理區段徵收道路開闢,屆時將依道路設計規範設置人行道,而現況雜草部份,將由本府派員除草清理。

關於大觀路一段29巷179弄既成道路部分,於湳仔溝西側路段為道路用地,橫跨湳仔溝路段則為園道用地,湳仔溝西側道路用地將來亦需透過區段徵收開闢並銜接環河道路,而為園道用地之路段,現土地為臺灣鐵路管理局所有並供公路總局特二號道路工務所使用。


針對國有財產局所有之臺北紙廠圍牆拆除,改建為綠園道及人行道的建議,因該計畫路段亦為區段徵收範圍,本府考量為儘速於此路段留設安全之人行道,已於100年7月14日由交通局召開協調會,並於7月27日與國有財產局協商、8月9日至臺北紙廠會勘,初步將與國有財產局簽訂維護管理契約,由工務局拆除現有圍牆,以及施做綠美化方式留設人行道供浮洲居民通行。


至於浮洲地區人行道之設置,市府於辦理浮洲通盤檢討時,為塑造浮洲地區成為以人為本的環境,除各街廓建築基地未來應退縮留設退縮留設人行空間外,對於校園圍牆部份,亦將規範以綠圍牆方式施做。以上答覆若您尚有其他問題,歡迎來電洽詢,本府將竭誠為您服務,您關心市政,本府誠此感激。 承辦機關:新北市政府都市更新處新北市政府都市更新處


總言之 好消息是 隨著合宜來的都更 確定會把第一點和第二點的路都拓寬 並且建造人行道

方便許多浮洲舊居民 比較重要的是關於第二點 大觀路一段29巷

此條道路所有權是屬於台鐵的 都更局或交通局要更改這條路的狀況 還需協商

都更組小姐已經承諾我會把這意見納入都市更新討論

還請浮洲居民一起支持 29巷其實是浮洲連板橋相當方便的道路 若它能一起更新對大家只有好處








(第一頁10/19更新 合宜住宅承購資格證明核發作業須知)

合宜住宅承購資格證明核發作業須知





密度是高了點 但期待未來四周可以美化的和這張圖一樣



(10/24) 與營建屬通電話 確認合宜申請資格

(一)申請人須為年滿二十歲之中華民國國民。

(二)符合下列家庭組成之一:(符合其中之一及可)

1.有配偶者。

2.與直系親屬設籍於同一戶者。

3.單身年滿四十歲者。

4.父母均已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟
姊妹需要照顧者。

(三)申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅,若申請人與配偶分戶,則分戶配偶
之戶籍內直系親屬及其配偶均無自有住宅

(四)符合下列家庭年收入標準:符合前三款規定,並低於公告受理申請當年度之臺北市百分之五十分
位點家庭之平均所得者。


以現在的標準看來 只要有結婚 或滿40歲 戶籍內直系血親沒有房子就可申請


但一切規則認定還是以營建屬說了算 小弟也只是個浮洲居民 沒辦法幫大家判斷是否可以申請

建議是打電話自己去營建屬尋問







跟日勝生行銷組的人通過電話問合宜的問題 建商當然是把話說美

但就加減參考一下

Q:蓋的外表會不會像國宅?
A:完全不會! 我覺得長得很好看


Q:品質有信心跟北大遠雄系列一樣嗎?
A:一定不會輸他們!(之後大家要好好督促喔)


Q:房型就是15 27 29 35嗎? 會不會有挑高格局?
A:目前確定就這四種房型 不會有挑高格局 但綠建築規定樓高是3米3
(這點小弟覺得還不錯 11樓之後就要加灑水器 3米3才算不壓迫)


Q:車位是什麼規劃 賣多少錢?
A:全平面車位 但價錢還在規劃中


Q:棟距會不會太擠 太密集
A:你可以挑邊間屋 面外面就不會壓迫了(恩...聽懂就好)

Q:每個樓層差價多少?
A:上下不超過3% 最高樓20.8萬 最低樓19萬(不含附屬建物)
(這超重要喔 等於是越早抽越爽 每坪只多一萬多可以住最高樓)


Q:你自己會想買嗎
A:非常想






(9/30)更新

浮洲合宜最後確定由日勝生得標 只做4618戶 (比起原先傳聞6700戶少許多)

日勝生預定獲利16% 先不討論蓋合宜是否對板橋好

但合宜預定打通的道路對於右南浮來說應該是較不錯的計劃

整個浮洲道路設計最不好的地方就是右南浮

被台鐵上下切割 再被地下道左右切割(左南浮的台鐵有高架化 所以交通比右南浮便利許多)

右南浮常讓人不知道怎麼進去不知道怎麼出來

未來將開通數條15~20米道路 再加一條自行車橋通亞東


對右南浮的居民也比較方便一些了



這是目前狀況 紅色是路跟本沒通 橘色是路寬不到2.5米 超小條



同是合宜住宅 林口A7 一坪更便宜14萬 有機場捷運500M 建商比浮洲合宜更有名氣

為何討論的人卻門可羅雀 我想大家都是聰明人

A7合宜 約2.9萬坪 總底價35.67億

A7合宜土地值一坪是12.3萬 但A7合宜卻賣一坪14萬

浮洲合宜 第一區土地面積約1萬3378坪,底價為45.48億
第二區土地面積約1萬9973坪,底價為67.91億

脫標價149億3300萬 除以土地33300坪 浮洲合宜土地一坪約45萬

浮洲合宜土地一坪約45萬 但浮洲合宜只賣18.2萬




這就是就算多10年限制轉售 就算有10%出租 大家還是對浮洲比較有興趣的原因

但看看這個數據換算下來 浮洲合宜開價還算是實在

希望有抽到的人 一起努力共創家園



(9/25)更新

目前大家討論的一個話題 就是浮洲有兩個特二號交流道經過 其中又以縣民大道交流道最為重要

特二號貼著浮洲建造 但居然沒有設計浮洲專用的交流道 只有單邊通往縣民大道

事以成舟 再追就為何沒有交流道已經沒有意義

浮洲雖無專用交流道但拜特二號就貼身建造所賜 還是比起很多地方上特二號快不少

小弟做了一張圖示 讓大家知道浮洲怎麼上縣民大道交流道比較方便

圖中合宜B區的道路 是合宜建設時會一併打通的道路





再補一張 浮洲主要道路 以及各機關及市集位置圖

小弟只對龍興街比較熟 其他商圈市集資訊歡迎浮洲網友一起補強



浮洲合宜10%出租宅租金試算

5-3 租金額度
5-3.1 每月租金
主建物及共有部分每坪每月租金不得超過新台幣 320 元,陽台每坪
每月租金不得超過新台幣 128 元。


以27坪型來算話

主建物 + 共有 26.6 + 10.7 = 37.3 * 320 = 11936
附屬 4.2 * 128 = 538
月租合計 = 12474

以15坪型計算

主建物 + 共有 15.1 + 4.2 = 19.3 * 320 = 6167
附屬 2.2 * 128 = 282
月租合計 = 6449

出租投報率
27坪的比率為 --> 12474/7550000 = 0.165%
15坪的比率為 --> 6449/3910000 = 0.165%


合宜樓層的計價方式 合宜住宅是全棟均價19.5萬

意思說低樓層可能買到18萬(或著更便宜) 高樓層也可能買到21萬(或著更高)





(以下為舊文)

板橋浮洲合宜住宅因近市區,交通便利,日前召開招商說明會時,吸引80多家建商到場,市場原預料會掀起激烈競標,但今天僅有日勝生、長虹及皇翔建設出手投標。,浮洲案則拉長到10年後才可轉售等,以進一步降低合宜住宅炒作想像空間。

浮洲因為增加了轉售限制10年以及10%出租宅,利潤降低後的結果,遠雄麗寶甚至冠德都沒有投標,這也算是社會住宅聯盟的勝利了

營建署表示,該招商案基地位板橋浮洲地區南側,第一區土地面積約1萬3378.53坪,底價為45億4870萬元,可興建1750戶;第二區土地面積約1萬9973.97坪,底價為67億9115萬元,可興建2468戶,兩區土地單價換算約34萬元,將於9月16日開資格標,預計103年12月31日取得建照,並於隔年3月交屋。


浮洲合宜將在104年3月交屋 預估價位


以上不含車位


關於浮洲合宜 您要知道的事

1.浮洲合宜在哪裡?
紫色部份是板橋 其中綠色就是浮洲


浮洲合宜現況



原檔

合宜住宅未來想像合成圖


原檔

合宜住宅未來想像合成圖(政府招標用 看看就好)


浮洲合宜與浮洲車站及亞東捷運的距離
由此圖可見 浮洲合宜占地非常巨大 不同基地到捷運車站的距離會相差甚遠
約為600m~1000m
要注意的是 到亞東捷運的橋是自行車道 機車及汽車無法行走


浮洲的便利商店分佈圖
藉此也可以觀察出浮洲人潮集中地
也驗證出鐵路高架化對地方發展重要性
(浮洲左半邊有鐵路高架化 較繁榮 右半邊則沒有高架化)


常有人說浮洲是社子島 我認為是不正確的 這是浮洲未來所有的橋樑
現在也只剩上方新橋 和合宜的自行車道沒有通車而已
由此圖可見 浮洲與板橋幾乎緊密相連 並且未來有更多橋樑可選擇 外加湳仔溪並不寬
反觀社子島與士林天母中間不但河道巨大 也只有兩條橋而已

(已修正大觀橋位置 謝h大)

比較敏感的話題 但還是要誠實PO出
合宜四周五年內的新建案


關於浮洲地質一事 就來看看官方的數據吧

地質層都與板橋一樣 並無任何地震帶與惡地






浮洲也無任何工業用地 此為未來都更計劃圖






關於浮洲二三事

A:浮洲很容易淹水?
Q:浮洲最後兩次淹水記錄是賀伯颱風跟莉娜颱風 但都是人為因素 太晚關水門造成的
近幾年也都沒淹水記錄 換句話說 排除人為因素 提防建好後 浮洲不曾再淹過水

A:浮洲地質問題?
Q:在921地震時 浮洲的台藝大就有超過11層的教學大樓 921過後對浮洲並無太大影響
復華集團在浮洲車站收購的土地 近日都有再做土質測試 得到的報告土質是很穩定的

A:浮洲車站上班時間上不上的了車?
Q:人的確很多 但硬擠還是上的去 說沒辦法上太誇張 並且3分鐘後到板橋站 很多人會下車
就不會那麼擠了

A:浮洲大觀路暗暗的 治安怎麼樣呢?
Q:浮洲因為被學區隔開的關係 加上人口不密集 很多地方路燈沒這麼亮 造成門面不優
但關於浮洲治安一事 沒有特別好 但也沒有壞 也可以算是板橋比較和平的地方
至少goolge新聞也很少看到什麼在浮洲的治安問題
晚上都老公公們和榮民伯伯出來打牌聊天好不快活(治安不好應該很難這樣)
大觀分局的警察對浮洲治安也有正面的回應




浮洲的缺點及需大家一起努力改盡的部份

前言:浮洲早期因地形的關西 發展建設較為遲緩 比起板橋各區 浮洲都有待努力 靠大家意見一起進步
(待補中)




浮洲的優點

浮洲旁邊就是板橋最大的環河公園與人工濕地 並有自行車天橋可供跨過環河道直接進入浮洲




或許有些人不知道 板橋有一個相當大的環河公園

裡面有浮洲人工溼地 還有牧羊場及租借腳踏車區

浮洲有架設自行車天橋 可以直進入公園 坐浮洲車站來也離這個公園很近



以下影片就是從A點拍攝到B點 時速約30~40







整文待續... 歡迎關心浮洲合宜的朋友一起討論督促!






2011-09-23 16:47 #1

曲特坂辛 wrote:
板橋浮洲合宜住宅因近...(恕刪)


個人覺得這個價格叫合宜住宅,好像有點說不過去,我們看27坪的要755萬,說真的,755萬只要不要求大樓,要買新北市3房的應該有很多選擇,區域也可以選擇更好的吧...

與其用這價位去買合宜住宅,不如去買已經蓋好的三峽新社區吧@@..

請問大大,有10%租屋保留戶的預估租金要多少嗎??
msiwilliam wrote:
與其用這價位去買合宜住宅,不如去買已經蓋好的三峽新社區吧@@..

...(恕刪)


浮洲竟然落魄到讓人有這種感覺

浮洲有地利 三峽有環境 可照需求購買 不過19萬要在北大買新成屋似乎不太容易
浮洲以前是一個美的地方,現在是一處具發展力的地點.推論5年內應會脫胎換骨.把握現在........!
現在浮洲跟北大完全不用考慮吧....

以前兩邊都沒捷運又離火車站遠
現在三鶯線還不知道在那裡,但是浮洲站已經蓋好了,往亞東醫院的人行橋也快蓋好了
這種只能走自行車和行人的橋未必不能發揮作用喔!
內湖基河附近就不少人走彩虹橋到松山去坐車,方便的很!
而且目的只是要轉捷運的話,以浮洲到亞東醫院的距離騎腳踏車沒有那麼不堪

捷運可以帶來話題炒房,火車沒有話題但是實用性卻會慢慢推升房價
看汐科現在的房價跟車站蓋好前比就知道

浮洲算是一個鬧中取靜的地方,想要熱鬧的商圈坐一站就是新板特區,回家則有安靜悠閒的環境
再怎麼說浮洲要進入板橋鬧區都比安坑到新店市區或社子島到台北市區便利多了
按現狀發展下去,這批十年後可能跟基河國宅差不多吧!
曲特坂辛 wrote:
浮洲有地利 三峽有環...(恕刪)


真的嗎?可是我怎麼聽到的是可以=.=".

況且,19 * 30%公設 = 24.7萬,應該可以在很多地方買到不錯的公寓吧,公寓是0公設的...

我想表達的是,能買的起這種合宜住宜的人,根本不需要去買合宜住宅,因為還會有更好的選擇...

以上只是個人看法,如果我想的是錯的,請不要見怪.

而針對"未來發展",我是想說,台灣真的有這麼多的能力,讓所有的地方都發展嗎?這需要多少財力,人口?要發展也要有些大賣場,交通中心,市集等條件....我好久沒去浮洲了,但感覺,那裡並沒有這麼多的人口.
msiwilliam wrote:
真的嗎?可是我怎麼聽...(恕刪)



小弟認為 老公寓和新大樓所提共的生活形態不太一樣(比如電梯管理) 真的是各取所好

浮洲合宜的價錢在板橋新大樓之中已經很便宜了

三峽房價早已非吳下阿蒙.....在優秀的環境下營造出的北大特區 遠雄系列沒有2開頭買不到吧


浮洲不一定要發展起來 浮洲能扮演一個好的住宅區就可以了

因為一公里外有新板特區和府中商圈...

曲特坂辛 wrote:
小弟認為 老公寓和新...(恕刪)


拜託一下

不要再跟三峽比啦

三峽永遠是在那遙遠的地方

就算N年後有捷運

依然遙遠

浮洲現在雖是一副鳥樣

環境是可以改變的

地點差那麼多

一個15分鐘火車到台北站

另一個....不會比

0924423 wrote:
拜託一下

不要再跟三峽比啦

三峽永遠是在那遙遠的地方

就算N年後有捷運

依然遙遠

浮洲現在雖是一副鳥樣

環境是可以改變的

地點差那麼多

一個15分鐘火車到台北站

另一個....不會比


其實小弟只是想知道各位網友的看法,實際使用坪數1坪將近25萬的社區,算合理的社會住宅嗎??

因為25萬,在板橋,中和都可以買到還不錯的公寓說.
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