107年底的時候買了一間林口的房子, 當初也不知道工一這個地方未來會規畫科技園區, 只覺得這邊的房價相較於捷運站附近便宜甚多, 相對可以負擔. 但最近跟先生討論後, 決定購入一間比較大一點點的房子, 為預計2025三月交屋的預售屋. 我當初的想法是以小換大, 兩年內賣出可以重購退稅, 也減輕繳款負擔. 但先生覺得隔壁工一蓋起來, 我們目前這間房子應該還有增值的空間, 他覺得先出租, 等要退休前一年再賣出就好. 我不知道各位前輩的有什麼建議, 以達最大效益?以下是目前的財務狀況
舊房
格局: 原三房兩廳(權狀不含車位約45坪), 當初裝潢打掉一間, 變成兩房兩廳(大書房+主臥)
房貸: 尚餘800萬左右; 以目前利率月繳約3.5萬
出租: 應該可以出租到2.5萬?(含車位); 但改格局聽說比較難出租就是; 如果出租的話預計會僱用代管公司協助代管(會有手續費的支出)
新房:
預計房貸 1600萬 (以利率2.12%, 月繳約6萬)
預計信貸裝潢 200~250萬 (以利率2%貸7年, 月繳約3萬)
有工作的情況之下, 舊房子不賣出, 家庭總收入應該每個月的房貸是可以繳得出來. 但沒有工作的話就不行. 退休之前應該是無法把兩間都還完, 所以退休前一定會賣出一間. 不知道各位前輩會建議兩年內賣掉取得重購退稅? 還是先出租養房, 等要退休前再賣出, 以賺價差?
先謝謝各位前輩提點
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房地合一稅
2000-1250=750
750-400(免稅額)=350
350*0.2=70
所以兩年內賣出可以省下70萬
實際獲利750萬
但如果出租的話, 就沒有400萬免稅額, 也沒有重購退稅
持有5-10年賣出20%的房地合一稅
750*0.2=150萬
所以假如要出租, 在持有5~10年內賣出, 要繳150萬的稅(如果出租房子以2.5萬計算, 扣掉代管手續費, 扣掉稅金, 除下來每個月實際獲利2萬. 需要6年3個月才有辦法達到150萬)
房子獲利750-150稅=600萬
出租獲利2*12*5年=120 (預設出租五年)
總獲利:600+120=720
持有>10年賣出, 繳15%的稅 (預設出租十年後賣出)
2000-1250=750
750*0.15=112.5 (出租需4年8個月可打平)
房子獲利750-112.5稅=637.5
出租獲利2*12*10=240
637.5+240=877.5
土地增值稅計算比較複雜, 我還沒研究清楚. 以上是就賣出以2000萬計算, 房地合一稅的部分. 加上土增稅獲利會減少. 當然中間有很多變數, 未來房價可能可以上漲(或下跌)? 獲利部分或許不一樣. 也未計算需要支出的管理費 (兩間支出加起來初估約1萬)
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跟先生討論後, 應該會出租. 謝謝您的建議喔！感恩
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wkuocheng5357 wrote:
房地合一稅
2000-1250=750
750-400(免稅額)=350
350*0.2=70
所以兩年內賣出可以省下70萬
實際獲利750萬
您真是精打細算
分享給您今年林口土地交易的訊息
土地成本取得是將來推案的前哨
資料來源
林口還有戲？有人砸8.8億買地、單價創新高
之前林三淡時常被相提並論
但看今年的林口與淡海土地交易價格
林口167萬/坪
淡水60萬/坪
而且交易筆數也是林口比較熱絡
林口前景應該不看淡（雙關語
）
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