公設點交這個議題是每個新社區管委會成立後必須認真面對並妥善處理的重要工作之一,由於
公設檢驗的項目很多而且範圍很廣泛,例如:消防水系統&消防警報設備/機電設備/汙廢排設備
/發電機設備/空調景觀&噴灌水池/弱電監控/泥作土建&建物外觀/公共會館/電梯安全與功能/
游泳池&SPA設備/使照審查圖說&竣工圖比對...etc,而且管委會成員普遍並沒有公設檢驗的專
業知識,這時後委託第三方專業檢驗公司來協助管委會進行公設檢驗就會是必要的選項,一般
社區在公設點交這議題上會有以下幾種情況:
1.建設公司已經委託第三方專業檢驗公司自檢-->新潤明日苑系列社區是這種
2.建設公司並沒有啟動自檢程序,待管委會成立後,雙方取得共識後進行後續公設檢驗-->絕
大多數社區是這種
3.建設公司願意支付第三方專業檢驗公司費用,由管委會負責主導第三方專業檢驗公司遴選,
並進行後續公設檢驗-->少數社區是這種
針對上述幾種情況,管委會可以有以下幾種選擇,這裡也強調選擇本身並沒有對與錯的問題,只
是在公設檢驗的涵蓋範圍以及修繕品質到不到位會有所差異:
1.建設公司已經委託第三方專業公司自檢的社區,可以有幾種選擇:
a.直接用這份自檢缺失報告與建設公司取得共識並開始進行修繕,優點是社區不需要再支出第
三方的檢驗費用,因為建設公司已經支付這筆費用,缺點是第三方是對建設公司負責,所以管委
會的主導性很弱,另外因為自檢本身就會有球員兼裁判的爭議,而且公設檢驗的涵蓋範圍很可能
也會被打了折扣.
b.第二種選擇是一樣直接用這份自檢報告,但是管委會可以與同一個第三方仔細討論自檢報告
所沒有被涵蓋到的公設檢驗範圍,並針對這些未被涵蓋到的測試項目自費請第三方進行補測,這
作法是力求公設檢驗的涵蓋範圍可以最大化,優點是大部分的檢驗費用建設公司已經負責支出,
管委會只需要支出補測的測試項目費用,而且因為管委會也是第三方的業主之一,所以主導性
可以增強一些.
c.第三種就是管委會為了力求公設檢驗範圍最大化,並掌握絕對的主導權,捨棄建商的自檢缺
失報告,直接重新遴選第三方專業檢驗公司進行全面性的公設檢驗,優點如上所述可以讓公設
檢驗涵蓋範圍最大化並掌握絕對的主導權,缺點就是管委會得自費請第三方,這一筆費用到底
該花還是不該花,花得值不值得,以明日苑一期為例子來看,第三方專業檢驗公司初勘+兩次履
勘費用大概是21萬左右,第二次履勘後隔月就啟動每月養護作業,所以第三次以後的履勘就和
每月養護作業的日期綁在一起不另外收費,明日苑一期共107戶,這樣平均每戶大概支出1963元
就可以進行專業又全面性的公設檢驗,最終1181條缺失共修繕了1067條缺失,修繕率高達90.35%
,公設缺失總修繕費用已經超過千萬元的水位,雖然新潤已經把其中的800多萬公設缺失修繕費
用轉嫁給營造廠的承包商,但是對社區來說已經完成了把公設缺失修繕品質逼到極致的目標,
所以總體來看,委託第三方專業檢驗公司進行全面性公設檢驗是CP值相當高的選項.
明日苑一期公設檢驗缺失修繕率總表:
2.建設公司並沒有啟動自檢程序,待管委會成立後,雙方取得共識後進行後續公設檢驗,大部分
社區大概都是這種情況居多,針對這種情況,社區的選擇也有幾種:
a.有些社區的做法是直接遴選社區機電消防和汙水設備養護廠商,然後不進行全面性的公設檢
驗初勘作業,而是直接由這養護廠商協助管委會完成簡單的公設檢驗程序,優點是不需要第三方
專業檢驗公司的支出,但缺點就是公設檢驗涵蓋範圍很低,只有機電消防和汙水設備而已,將來
公設點交後如果公設陸續還是有缺失發生時,就要看建設公司的修繕態度了,等於要看人臉色過
日子,這對社區的保障程度很低.
b.再來也有社區管委會心臟很大,就管委會跟建商的工班自己進行簡單的公設檢驗後,表列的缺
失修繕完成就點交了,優點依舊是不需要有第三方的檢驗費用,但是缺點就是非專業性的管委會
這樣簡單檢驗就點交了,實在是太草率的決定,這除非是建設公司的建築品質太優質,售後服務
也極佳,社區對建設公司的信任度也極高,但老實說具備這些條件的建設公司真的存在嗎?建商口
碑再好,售後服務再好,也該經過嚴格的公設檢驗結果才算數吧.
c.第三種同上述item 2之item c,由管委會經過公開招標遴選廠商程序,自費請第三方專業檢驗
公司,盡量將公設檢驗範圍最大化並掌握絕對的主導權.
3.建設公司願意支付第三方專業檢驗公司費用,由管委會負責主導第三方專業檢驗公司遴選,
並進行後續公設檢驗:
a.這是少數社區的情況,看似建商很佛心願意負擔第三方專業檢驗公司費用,其實羊毛出在羊身
上,建商的目的也是希望管委會能夠盡快啟動公設檢驗程序並進行必要的修繕,最終的目的當然
還是為了盡快完成公設點交的目標,不過建商會走這一步的也是值得鼓勵啦,至少是對自己的建
築品質有信心,願意接受較嚴格的全面性公設檢驗程序.
另外要給大家一個正確的觀念,委託第三方專業檢驗公司絕不是為了拖延公設點交的時程,而是
希望在專業第三方的協助之下,最大化公設檢驗的涵蓋範圍,務求找出所有存在的缺失,然後管委
會在專業第三方的協助下盡全力緊盯建商在雙方有共識的期限內完成所有缺失的修繕,進而把公
設修繕品質逼到極致化的目標,這從長遠的角度來看,社區公設品質上升後就會有效降低未來公
共設施被修繕的機率,這對社區財務支出也會有明顯的貢獻,然而事與願違,公設檢驗缺失一定無
法完成100%的修繕率,以經驗來看能把公設缺失修繕率逼到>=90%已經是相當不錯的目標,至於剩
下的10%缺失才是最後管委會要努力跟建商談判協商的籌碼,切結保障+保固期認定+補償方案+回
饋項目也是公設點交與否不可或缺的條件,一般管委會常會陷入的迷思常會只把公設點交的重心
環繞在回饋項目上頭而已,但是其實公設修繕品質極致化和保固期認定才是管委會在公設點交這
條路上必須要努力的第一目標.
明日苑一期第三方專業檢驗公司遴選比較表:
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公設點交 PART II 實務篇
