政府的房市政策已愈來愈明顯收網了

政府為救長遠經濟發展,開始師法德國:
1. 產業: 推出德國中堅產業政策,要將三業四化
2. 教育: 推出德國學徒制,重建技職體係
由於擴大內需是當前經濟提振重要方案,但政府預算殭屍化,明年就只有1200億公共投入,他知道這是不夠的;但從不動產業銀行貸款近8000億中也看到內需不振問題的根源,正想辦法將資金擠出來,將資金還給人民,不背沉重房貸,從人民可支配收入增加來達成真正的擴大內需,同時也解決政府舉債上限問題,所以
3. 師法德國房屋政策有可能是下一步.

大陸學者研究的德國房市經驗,節錄如下:
結果 : 德國房價:以2009年為例，德國人均月收入在2400－3000歐元之間，普通住宅均價是1000－2000歐元／平方米。兩口之家平均需要2年半的家庭收入即能購買一套100平方米的普通住宅。(每坪約13~26萬台幣)

台灣德國房事兩樣情
它山之石可以攻玉,以下文章為大陸中國學者研究德國房市政策
原文:
德國房價半個多世紀以來都處在低水準區間，1955年到2011年第三季度，德國房價年均漲幅為3．79%
一、半個多世紀以來德國房價變動的基本情況及特點
二次世界大戰以後的長達半個多世紀的時期內，德國的市場房價總體上波動幅度不大，且房價變動有明顯特點。
1．半個多世紀以來德國房價長期處在低水準區間。1955年到2011年第三季度，德國房價年均漲幅為3．79%。1967－1992年間上漲相對較快，年均漲幅是5．79%。1992年以後，房價漲幅持續回落並長期保持較低水準，1992年到2011年第三季度，房價年均漲幅只有1．27%。
2．二戰後，德國房價漲幅較大的時期是城市化率提高較快的時期。德國城市化率在1960年就達到了71．4%（當時是西德），2010年是73．8%，年均提高0．05個百分點。其中，1960－1980年間城市化率提高較快，年均上升0．07個百分點，同期的房價年均漲幅是5．63%，明顯高於1981－2010年間3．42%的年均漲幅。
3．德國房價波動水準與宏觀經濟增長水準大體同步變動。從德國名義GDP增長率與房價變化率來看，二者在1956－2010年間基本呈同步變動趨勢。1956－1992年間，德國名義GDP年均增幅是8．16%，房價年均漲幅是5．79%。1993－2010年間，德國名義GDP年均增幅降到2．3%，房價漲幅也隨之回落至1．27%。
4．德國房價指數同居民工資指數變化呈現較強正相關性。1962－2010年間，德國居民工資年均增幅是5．91%。1962－1992年，居民工資增幅較快，年均上升8%。1993－2010年，居民工資年均增幅降至2．6%，這與房價指數的變化率情況相當吻合。房價漲幅較快的階段也是居民工資收入上升較快的階段，使得整體房價水準處在居民合理支付能力範圍內。以2009年為例，德國人均月收入在2400－3000歐元之間，普通住宅均價是1000－2000歐元／平方米。兩口之家平均需要2年半的家庭收入即能購買一套100平方米的普通住宅。
二、德國房價漲幅長期保持較低水準的原因分析
1.以法律形式強化以居住為導向的住房制度設計
德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。建造面積、佈局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府制定房地產政策的出發點。德國政府始終把房地產業看作是屬於國家社會福利體系的一個重要組成部門，沒有過多地強調其“支柱產業”的地位。政府所重視的支柱產業是高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械製造和化工等產業。
德國還出臺了《租房法》和《經濟犯罪法》，用來保護租客利益和遏制投資投機性需求。《租房法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標準非常嚴格，是由當地房屋管理部門與房客協會、仲介組織溝通協商，定期給出不同類型、不同地理位置
房屋的合理租價水準。這是法庭判定房租是否合理的重要依據。
德國還先後出臺了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策。比如，德國對住房交易及所獲收益徵收高額土地購買稅和資本所得稅。土地購買稅率是3.5%，稅基是土地和地面建築物的價值總和。對住房交易獲利部分，如果該房在十年內出售，就徵收資本收益的25%，這一稅率還適用於買賣房地產公司的股票。德國法律還嚴格規定房地產開發商的定價行為，按照《經濟犯罪法》規定，如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。
2.長期穩定的房貸政策
德國實行“先存後貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機制，為穩定購房者預期和房價水準提供制度保障。德國對住房儲蓄業務實行嚴格的分業管理，購房者不會受到國家宏觀調控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。
第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額的50%以後，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。
第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，對房貸市場起到了重要的穩定器作用。
3.實行多元化的住房供應體系
德國住房供應體系的多元化特徵明顯。政府每年按照人口需求制定住房建設規劃，對高、中、低各檔房屋的結構做出明確規定。特別是對低收入者，各地方政府會根據當地人口結構明確規定所有住房中保障房的比例，來滿足不同收入階層居民的住房需求。另外，德國政府鼓勵合作建房。政府通過貸款、土地、稅收、補貼等方面的優惠政策，鼓勵居民通過合作社方
式共同建房，目前合作建房數量已占到每年新建住宅總量的30%以上。
另外，德國租賃市場非常發達，對分流購房需求有很大作用。與歐洲各國相比，德國的自有住房率很低。2007年，德國自有住房率是41.6%，租房率是58%，其中42%是社會出租房，16%是各類公共租賃住房。柏林、漢堡等大城市的租房率都達到了80%。
4.佈局合理的城市發展模式
德國城市數量多且分佈均勻，柏林和漢堡的人口分別只有340萬和180萬。2004年，德國有82個10萬人口以上的行政區，70%的人口分佈在2000～10,000人的小型城鎮裡。合理的城市佈局，使大多數德國居民分散在眾多中小城市裡，不會出現大城市甚至超大型城市的集聚效應，有利於大城市房價漲幅長期保持在合理區間。來源： 邵挺

以下為已政府出檯政策:
央行 : 從制高點控制基準利率緩升不降,擴大區域限貸,土建融資嚴加控管
金管會: 強化管理素地放款,稽查銀行鑑價的準確度,房貸占放款比重上限40%,土建融占放款比重上限15%,以不動產為擔保占放款比重上限70%(幾乎已頂到了)
財政部: 奢侈稅,國有地禁售(這單位目前在扯後腿,搞不清楚從另一方得更多,和彭總裁比高下立判)
內政部: 合宜住宅,不動產實價登錄
地方政府: 修都更條例,公告現值逐漸到市值9成
銀行: 新房貸2.31%起跳
媒體社論: 房地產問題就是國家發展問題,苦民所苦打房政策不應該鬆動

有人會疑問?怎好像沒有用?其實是發酵有時間因素,目前就是轉折點:
從建商,大代銷動作也可窺知:建商批都更之路已死; 建商南下購地愈來愈熱絡,外來建商頻壓地頭蛇,(從北部竄逃); 這廂才熱情搶進那廂京城建設處分高雄美術館區土地; 顏炳立:下半年房市轉趨悲觀差不多到頂…

房地產業目前大概僅剩下股市的某投機性周刊在喊多所謂資產股,說他們這樣南部賣北部買自拉自抬,資產多值錢等等,其實他們目的也是炒股非炒房,題材利用完後管你房市暴跌否?

學者編的國泰房地產指數2012/Q2 對全國的結論為 : 最後一搏與資源盡出格局
這樣的狀況,還要在此時買房投資嗎?