chtuxtw wrote :這要你自己作研究囉,不能老是別人教你...(恕刪)
請再舉出真正因為供需失調而讓房價下跌的國家或是地區??!!
感恩~~
個人積分：61分
文章編號：38088366
個人積分：19分
文章編號：38089299
個人積分：61分
文章編號：38089482
個人積分：5分
文章編號：38090332
個人積分：2分
文章編號：38090654
個人積分：19分
文章編號：38090972
qtp006 wrote:
請再舉出真正因為供需...(恕刪)
用供需模型來分析房市, 其實也不算太錯誤的想法, 只是, 不是用"數量"來做分析, 而是要用"強弱勢"來做分析.
用數量來做分析, 它的基本論點就是編號 0001 號的 Toyota 汽車, 跟編號 1000 號的 Toyota 汽車是一樣的, 所以可以用生產數量來分析供需問題, 但是用同樣的思維來分析房市, 就會落入一個基本的迷思, 就是 A 屋跟 B 屋是一樣的, 不去管地點, 坪數, 座向, 高低樓層, 住戶品質, 社區管理等等這麼多會影響房屋價值的因素.
以上因素全部被忽略不計, 只是以數量來做房市分析, 這個立論基點當然是不對的, 得到的答案更不可能會對囉.
房市的分析要從供需兩方的"強弱勢"來做分析, 也就是說, 買賣雙方哪一方勢力較強, 就能引導房市的走向. 舉例來說,假設樓主分析的數據可以用, 那我們會看到建商手上的房子去化開始變慢, 我們不能一下子就跳去想說建商手上空屋太多, 所以要跌價出來賣了... 其實應該是去思考, 這時候建商是否有資金壓力呢?(不要以為建商手上空屋多, 就是資金有壓力喔...這兩點是兩回事喔) 如果建商沒有資金壓力, 那囤屋多, 可能代表建商看好未來的房價而惜售, 要等幾個月或甚至幾年後才要賣. 如果發生資金壓力, 還得分析是哪一種資金壓力, 也都會代表不同的市場模型, 而有不同的結論產生, 在此就不一一說明了.
版上很多人都希望房價下跌, 甚至最好是"泡沫化", 我們就可以就這個"泡沫化"來了解房市經濟模型.
所謂的"泡沫化", 就是發生持有房地產的人, 多數人"瘋狂拋售"手中持有的房產.
那請大家思考一下, 為什麼屋主地主要"瘋狂拋售"呢? 如果你說, 因為"供過於求, 大家不買, 所以跌價啊!", 或許會有幾個房主地主真的因為價跌而拋售, 但是我們要談的是"泡沫化", 是要看大多數屋主地主都要拋售, 所以其實光是"跌價"是不夠的, 因為如果房主地主並沒有資金壓力, 就算真的市價跌了, 他會選擇放著等以後價錢回來再說.
所以, 會發生瘋狂拋售, 就是要"多數"的房主地主都有"資金壓力"的時候才有可能發生. 那, 請問, 為什麼會有這麼多人, 同時發生資金壓力呢? 這是因為, 這些房主地主所使用的資金, 不是他們自己的, 是借來的! 而且是超額借來的. 也就是所借的金額遠遠超過他們可以負擔的金額, 除了賣掉手中的房地產, 他們別無他途可以償還這筆欠款....
這就要反問, 為什麼這些人可以借到他們沒有能力償還的金額去買房呢? 把錢借給這些無能力的人去炒作房地產, 然後明明知道這是高風險的借貸, 還要借款出去, 然後再把這些風險包裝成保險商品轉賣給其他銀行跟基金投資者來分攤風險, 然後一個咬一個....所以, 到這裡, 大家應該可以猜到房屋泡沫化的真正幕後推手是誰了: 就是銀行!
日本, 美國的房地產泡沫化的真正幕後推手是"他們的銀行"! (所以, 樓主, 該多去做做功課啊)
台灣很幸運, 有一位 9A 的央行總裁, 很早以前就看穿這一關鍵, 所以, 大約十年前就已經開始限制銀行對於房屋土地貸款資格的檢查與設定, 嚴格限制銀行去變成房地產炒手, 因此目前台灣的銀行或許大家看到貸款餘額迭創新高, 但是論其"債信品質", 其實都是經過層層關卡把關過的, 借款人的經濟能力是被銀行審查鑑定過的, 這些人多數擁有其他資金來源, 未必需要靠賣房才能償債, 也有能力償還所借款項金額, 因此倒帳風險很低. 也因為如此, 就算今天真的發生樓主說的"跌價", 多數的屋主樓主其實也不會"驚慌"拋售, 他們會選擇觀望, 也因此不會發生"泡沫化"的現象.
同上理, 大家也比較可以看出為什麼奢侈稅之後, 明明買家縮手等價跌, 成交量因此大幅下滑, 連大學教授等級的人士, 某位張老師都還用"量先價行"的說法, 說房市會下滑...結果兩年快過去了, 卻沒看到房價也跟著下跌, 結果大家大罵奢侈稅無效的說法. 這就可以看出,這些屋主地主其實並沒有資金壓力問題, 他根本就不需要降價"求售", 他可以"等", 可以"一直等"下去, 等到買方願意認帳來買漲價過後的房地產...所以, 目前是賣方較強勢的市場, 要看到降價, 其實是有困難的.
以上觀點來看, 台灣房產是否降價無望了呢? 難道台灣房產真的跟景氣無關, 景氣差到這樣, 還可以一枝獨秀, 只漲不跌"? 其實倒也不是, 而是我們要看那些房主地主的"其他財源"是否也發生困難了, 如果, 那些財源也發生斷炊的現象, 那"拋售""法拍"的現象就會發生, 房地產還是會走下坡的. 現今大家都說台灣的經濟不景氣, 連 9 個藍燈, 但是目前情況還是比 2008 好, 因為我們現在還在"增長", 只是增長很少, 但並不是"負成長", 並沒有發生產品拋售, 無量下跌等現象, 所以, 經濟的底部還是很強健的, 並未發生崩落現象, 因此, 在這樣的經濟基礎下, 房地產要發生泡沫, 我的觀察是不太可能的.
以上觀點,提供參考!
(想要找書看, 可以去參考大前研一所分析的日本房地產泡沫始末)
個人積分：61分
文章編號：38092929
個人積分：61分
文章編號：38097310
個人積分：5分
文章編號：38098397
房屋雖不同於標準品但將供需以小到縣市的範圍分析仍有其參考性,尤其以新竹縣市如此少的人口分布如此集中地點的推案更適合使用;如同你所說的:目前房市用"強弱勢"來做分析,現況確是如此,但你有想過是什麼讓供需市場無法發揮作用嗎?就是建商代銷,房仲,和投資客,中時社論所稱的三害,這三者挾其巨大的資金轉換於買方和賣方之間同時擔任消費者和生產者兩種角色,因其資金大,產品到其手中就不成為供給量,也Hold住供給曲線往右移動甚至製造供不應求的假象將供給曲線往左移,因其資金大,化身為消費者時就將需求曲線往右上推動,造成價量齊揚,瘦了真正屋屋需求者,肥了三害,我想這就是你所謂的"強弱勢"吧;但我相信違反道德的事,絕不會是顯學,這也正是政府和學者看到的事,不能撐太久的.其實以正常的供需調整是最溫和的,但三害顯然想鯨吞市場,這就是為何大多數民眾恨不得將它戳破的原因.
請看連結:房仲客串「假屋主」？民眾自揪投資客
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20120829001296&cid=1212
談到銀行,其做為直接又或中間角色,任何經濟狀況的破滅他們當然是推手和幫兇,這應是每個人都知道的,還須做這種觀念性的功課嗎?該作的應該是示警;以透明化的資訊示警.以我下面這台灣全體銀行放貸百分比就知道不動產業這幾年是如何興風作浪:
資料來源:http://www.cbc.gov.tw/ct.asp?xItem=26178&CtNode=532&mp=1
17.全體銀行放款餘額中整理出來
在8.6兆的總放款中,不動產業竟高達9.29%,93年其才2.48%,我想這正是央行看到的而協同金管會提出限貸令.個人貸款77.95%中66.49%是用於房貸這種長期性壓力,比例雖是下降但其實是分母大增造成,這樣的結構壓力下,談什麼幸福人生呢?我們的政府應看看學學新加坡:
http://www.udn.com/2012/8/27/NEWS/WORLD/WOR2/7322621.shtml
至於台灣經濟底部堅不堅實,看看已被偏誤了領先指標,儀錶板已不適用,經建會還不知道,真可悲.
個人積分：0分
文章編號：38105802
