116分

樓主

個人積分：116分

文章編號：70281737

竹北富廣新東方~~~賞屋購屋，怪現象求解，謝謝您

1.一樣都是4樓
圖一:權狀52P (43+車位9.5P) / 主建物27P / 開價1298W
圖二:權狀47P (37.9+車9.5P) / 主建物21P / 開價1380W

2.原本兩戶都想看，但仲介說圖一52P已售出，詢問得到成交價介於1150~1200W ,不知此資訊是否正確，但小弟覺得是有可能的 (更新:向仲介問到了, 52p一樣的面向樓層4樓成交1180w)

3.請仲介帶看圖二47P物件，覺得小巧溫暖，明年小倆口結婚居住應該還夠用，因此依圖一物件當參考出價5P少100~150w=1050~1100W(女友喜歡)，但最後仲介居然跟我說離屋主期望值太多了.

4.天啊！為什麼坪數小，開價卻更高? 1050~1100W真的沒機會成交嗎？還是有什麼談判技巧可以傳授小弟嗎？謝謝您

竹北富廣新東方~~~賞屋購屋，怪現象求解，謝謝您

2018-09-27 15:33 #1

文章關鍵字

竹北富廣東方現象

Jack the Ripper

53分

2樓

Jack the Ripper

個人積分：53分

文章編號：70282717

如果把裝潢跟視野價值也算進去
我覺得賣方期望值應該要到1200up,
不過1200的選擇很多，10年屋齡對我來說太久了
多看看吧，10年前跟近幾年的格局還是有落差的
買房不要急，主權在你不在賣家，不要被牽著走

八月二十

12270分

3樓

八月二十

個人積分：12270分

文章編號：70282897

如果你已經確定要買了，就加價買吧
如果你覺得沒買到也無所謂，那就轉頭走，直接換仲介
這樣搞不好就買到了...

kite6302

116分

樓主

kite6302

個人積分：116分

文章編號：70284712

謝謝您的回覆

從照片看，52P那戶大理石地板不是建商的，且其他3房及客廳和廚房裝潢也沒較差。
https://m.591.com.tw/show/sale/S5383582

至於47P那戶裝潢好像也沒較好多少。
https://m.591.com.tw/show/sale/S5496847
且1200應該是超出行情很多，開價單價@33.x/p

權狀 37.92+車位9.5坪=47.42坪,
開價1380,車位價120
(1380-120)/37.92=@33.23 媲美惠宇,椰林新屋價..

無奈..
謝謝您的意見，再等等，看看。

hayato567

323分

5樓

hayato567

個人積分：323分

文章編號：70290545

朝南跟朝北就是最大差異,
如果了解竹北的空氣品質就知道原因了.

snonono

167分

6樓

snonono

個人積分：167分

文章編號：70291351

hayato567 wrote:
朝南跟朝北就是最大...如果了解竹北的空氣品質就知道原因了 (恕刪)

面南就是面文興路,大馬路的低樓層,空氣品質絕對比面北面綠景的復興七路來的差多了吧!

Jack the Ripper

53分

7樓

Jack the Ripper

個人積分：53分

文章編號：70291466

裝潢價值一般都不會列入房屋買賣考量
因為每個人對居家環境的需求條件不同
除非買方剛好有意買單
不然就是比照空屋價去談
所以如果賣方真的把裝潢價值算進去
其實大可不用理會或是另尋物件

snonono

167分

8樓

snonono

個人積分：167分

文章編號：70291567

Jack the Ripper wrote:
如果把裝潢跟視野價值也算進去
我覺得賣方期望值應該要到1200up,..(恕刪)

因是中古社區了幾乎都有裝潢, 風格不同見人見智看來都不差就是.
視野的話畢竟是面馬路的低樓層,又是4樓.
同一棟相同坪數高樓層J13,去年底(9個月前)成交1180w，所以4樓賣方期望值應該1200up?!

更何況相比高樓層, 此棟低樓層鄰近還有大型餐廳的油煙噪音問題, 馬路吵雜廢氣, 還有兩側都有空建地的不確定因素，一旦有建案低樓層就容易被遮蔽到了。
以此推算1100以下,1050~1100比較合理吧,.

isaactzeng01

560分

9樓

isaactzeng01

個人積分：560分

文章編號：70291579

kite6302 wrote:
1.一樣都是4樓 ...(恕刪)

若不是二樓或四樓，我會跟你說，喜歡就加價買，因為貨源少；但高鐵區很多中古大樓都是二樓或四樓在賣，也賣很久，成交價約高樓層的七折。建議你可以壓低價格買，以你出的價格，我認為已經是合理了。不然就等等看有沒有高樓層的要賣，再入手。

snonono

167分

10樓

snonono

個人積分：167分

文章編號：70291675

kite6302 wrote:
1.一樣都是4樓 ...(恕刪)

樓主看的是最小坪數的 J棟吧？(37.9坪+車9.5=47.41坪)
這個問題我來回覆你好了, 也在找附近房子, 剛好兩間我都看過.

前2星期賣出的是F4 (43坪+車9.5=52.5坪),
兩間同樣面文興路的4樓, 車位相同(一平面+一機械登記9.5坪/120w)

F4是成交1180w沒錯(開1289), 信義房屋成交的, 只是實價還沒登錄, 扣除車位9.5P/120w, 成交單價@24.66
(1180-120)/(52.5-9.5=43) = 成交@24.66

新物件 J4開價1380, 開價@33.23
(1380-120)/(47.41-9.5=37.9) =開價@33.23

除了坪數大小, 兩間房子的其他條件看來差不多, 同社區, 一樣是面文興路的低樓層4樓, 相同車位條件, 至於裝潢狀況 (裝潢各有千秋, 有大氣有小巧, 591有圖自行參考)
但是, 一個較大坪數開價 1298, @27.40開價@24.66成交, 跟一個小5坪卻開更高價1380, 開@33.23, 成交?? 兩者cp值,價格合理性一目了然.
若您參考同社區同樓層最新成交價, @24.66*37.91+120=1055w 再酌增酌減, 所以樓主您下斡旋1050~1100 客觀來說已經算合理不是亂開芭樂價, 價格甚至在實價之上許多了.
只是與賣方要求1200up,1250~1300w的差距合理與否罷了.

因為是中古社區,幾乎都有裝潢而非空屋,可省去部份成本.
但是如果要多付約150w~200~250w金額 (假定賣方底價-參考實價換算1055w) 而換得小巧的中古裝潢, 是我會選擇把這些錢拿來換取較大權狀坪數, 意思是同樣付出1180甚至up, 我會選擇43坪/室內27坪的，而非小巧的37.9坪/室內21.8坪的新物件, 畢竟空間不同實際居住的舒適度也不相同。更何況要如賣方要求付出總價1200up,1250~1300w去買一個小五坪的物件呢?! 理由是什麼? 較好的位置? 精美大勝的中古裝潢嗎? 其他物件裝潢也沒比較差呀。
(我想到家人下班/下課要用餐吃點心,還要拉出隱藏餐桌, 然後幾張餐椅搬來搬去, 想到就累..不然就是房間走道空間太小容易踢撞到床腳之類的..長期也只能住得剛好侷促些..)

而您要注意的是首購日後會有換屋需求, 日後轉手時, F4也是能以較大坪數權狀賣給下一手, 總價是@單價x權狀坪數, 不是乘以中古裝潢.
而實際坪數小的物件要以小巧的裝潢為由付出高價, 下一手買方會買單嗎?

--------------
再比較同樣J棟的高樓層 J13, 相同坪數 (37.91+9.5車=47.41)有裝潢非空屋, 去年底(九個月前)成交1180w
一樣是面文興路的小坪數, 但高樓層排除了馬路的吵雜與廢氣影響,景觀視野更佳. 相形之下面馬路低樓層, 還是4樓, 卻要賣更高要賣得1200~1250~1300, 價格合理性您再自行斟酌吧! 而高低樓層的價差又該是多少? 幾十萬不為過吧. 是我肯定大砍的。

再提醒樓主, 低樓層鄰近有大型餐廳, 注意油煙與噪音問題. 以及兩旁皆有鄰近空地,
若日後有建案, 低樓層採光和視野就被影響到了, 高樓層則無這些疑慮景觀又好,
成交1180w, 所以您再自行斟酌高低樓層條件及該有的價差,是我會估1050~1100 不然...就等下一間開價平實的吧！

這個案子很有趣, 剛好水平同4樓層大它五坪賣得1180, 同棟同坪數高樓層也賣得1180, 而它卻要賣1200多,1250~1300, 看來賣方心態頗高 Orz

要提醒樓主買屋不用急, 10中古屋不要用新屋價格買。首購入手成本若高於行情過多, 日後換屋轉手就比較辛苦或要虧錢賣了, 因為下一手買家還是會出社區行情價跟您議價啊~ 要謹慎。

樂居網查實價很好用,供您參考.
(一口氣分析完打完好累啊 Orz)
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=La5910314366531

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