凱恩司 wrote:
SB大感謝你的分析...但是我還是希望買便宜的房子，有四房大樓售價低於八百的嗎?...(恕刪)
前年底去看薇多莉亞5剛開賣時,有問了4房價(40坪),含平面大車位中低樓層低於800呀~
現在快完工調漲了就不知了~ 凱大可以去問問看!
不過勝旺好旺4房價(41坪)更低呀~~
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sb683928 wrote:
你同事一坪賣2萬 ...尚未變建地，而且是很早就賣掉了，當初大埔農地都喊到6到8萬了，因為在等變更，等變完之後，
一開始土地一坪約12～15萬，所以建商買10來萬是有可能的，想當初那邊農地才8千有找。...(恕刪)
聽過太多土地變更,財團運作,大到立委..內政部!
小到縣市政府都更局...建管處....縣X,.議X等等...
上下交相利...不是,寫錯了!!互相溝通創造台灣的GDP!
絕對不是像連續劇亂編的劇情!!
而房價年年升高,
建材漲了多少?人工漲了多少?
跟房價的漲幅來比....差好多喔...是我數學不好!!
打房打房...越打越高~~
徵稅收..調高房屋稅..最後都轉嫁到房價了!
看了各地土地重劃變更的連續劇...
終於知道了...真相只有一個(柯南說的),
土地的漲幅才是房價節節高升的因素!
看大埔???
土地的漲幅誰賺走了??
變更前就有消息靈通人頭卡位了~~
後來確定變更,徵收價才每坪幾千塊,
消息靈通者2W-3W買農地...當然要賣呀~
後來徵收配還變更地目的地主,
我不知有多少比例是原祖傳的地主?
但有些已是新地主了(消息靈通人頭),
地目已是科技用地,跟原地主收6-8W很合理,
因為農地轉科技配還原地主,坪數減半了(大約比例),
整合後切割以每100坪為單位每坪賣12W,坪數越多會接近10W,
中間的利潤除了原祖傳地主賺小頭外,
大頭是哪些賺走呀??縣政府嗎?還負債不太可能!
誰瞭解這些地目變更的利益內情呀??求消息靈通人士告知....
看內湖科技園區,土地變更前也都被財團利用私人開發公司及人頭卡位了~
打房徵稅會轉移到房價!
希望政府要針對土地才能有合理房價!
大埔的徵收地,住宅區面積還比廠區大!(是利用園區徵收當藉口??
若住宅區地目是變更的,能成社會住宅BOT規劃,比較能造福鄉民!
而不是一幕幕的炒地連續劇,最後還是炒高房價!
但....損失了高層及地方派系太多利益了~~會被砍...
就像宋楚瑜提出河砂收歸國有招標抽成等籌備財源方案,
我就知道,除了不可能當選外,還會被地方派系排斥了~~
我有透過朋友詢問過都更單位,
可否知道未來幾年可能的農地重劃成都市及公共建設區域,
最好還未公開消息的,可是~~溝通不出來...求消息靈通人士告知....
凱恩司 wrote:
但是我手邊的資料都...(恕刪)
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凱恩司 wrote:
好難懂！我同事家大...我同事家大埔一坪地賣2萬左右，現在建商說他買一坪10幾萬，
所以說沒辦法降價，根本與實際不符，怎麼會這樣?...(恕刪)
沒錯喔...當初都是被整合完後賣每坪12W(100坪估),
所以大部分建商成本都是這個價位以上!
除了少數原始換地地主及事先卡位新地主~
所以卡位者就賺這2W~12W的差價,
炒地集團不斷在重劃區獵地、養地，並從中謀取暴利,
而且資金投資期都不會超過5年,就完成變更獲利!
Google [ 海"賊"王 獵地 ] 就知道一些門道!
這是資本主義利用訊息賺錢的伎倆,
法律沒證據違法,那就是合法!(美國影集 律師常這麼說的)
是你我太遜...消息不靈通!
至於2W-12W差價除了原始地主外,是哪些人賺走??
也沒人不要命敢公開透漏!
誰知道這中間的利益分配?然後敢講呀??
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sb683928 wrote:
我只是單純用計算的方式來算房價，土地幾坪 建坪幾坪，建坪價錢比較好抓，土地價錢 有心找資料或附近鄰居是問的到的，
再加上你覺得建商的風評以及建商的人事成本 廣告成本 該給建商賺多少，就算的出來了！我之前買房子還跟建商
要他跟前地主買地的合約書來看，夠狠了！
最近跟一些透天推案的建商及土地開發公司聊!
當地的建商算土地成本已覺得大埔貴了,都要靠外來建商推案了!
因大埔容積率約120%(未獎勵容積估),抓每坪約15W上下!
初估15W反推蓋可蓋同樣建坪的市區住宅地約每坪約25W上下!
頭份竹南容積率約200%,最近一些透天建案土地約每坪約2X上下!
所以市區住宅地約每坪約25W以下,基本上比大埔好賺也好賣,
當然這是粗估,不是精算,還要考慮地形及格局才準確知道成本!
至於前地主買地的合約書...呵呵~~
若持有時間只有幾年??
很多都是土地開發公司股東?親屬?
或是營造公司老闆?股東?親屬?
或多或少都有此建商的股份!
例如3年前15W買進,今年推案時25W轉賣給建商!
或真的是持有幾十年的地主與建商合建,
但買賣合約做價25W,再高價賣回幾間面向格局好的給地主,
互相抵掉彼此多出的價格!!
所以建商這公司真的賺不多,土地很貴呀~
賣給地主的價格真的是比較高的,賣給您是較便宜的!不要再殺了~~
地主及股東拿的房做高價,又可從銀行多搬儲蓄戶的錢出來再投資土地!
實價登錄也可以告訴客戶真的有賣那麼高!
況且實價登錄.... 呵呵...有部份較高價也都作假!
很多仲介及代書也幫人做高價來貸款,利用信託及金流來合理化!
至於建商為何要將土地...房屋分開計價??
這牽扯到台灣落後的土地稅制~~
土地案公告現值很低,且土地增值稅也很低~
房屋賺的錢要被課徵17%吧??
所以建商...真的賺的很少!!! 都被後面地主股東賺走了!!
可Google 炒地 土地增值稅 就了解此大富翁的金融遊戲~
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2016-07-05 14:05 聯合晚報 記者游智文／台北報導
戴德梁行總經理顏炳立上午表示，現在利多消息不少，但都是蝴蝶，不是燕子，如果有也是跛腳；他說，「現在蝴蝶滿天飛，但抵不過一隻春燕」，房市得「等7年後風再起」。
戴德梁行今天發布第二季商用市場報告，顏炳立對市場仍抱持悲觀，表示這幾年房市不會看到春天，房市未來仍將緩跌3年，盤整4年，「炎熱的太陽，救不醒失溫的房市」。
顏炳立說，現在市場有很多消息，有說房市解凍，有說房價已回升，央行也在上周四度降息，但央行降息就像給市場止瀉藥，本來市場趕快拉一拉，會比較快復原，但給了止瀉藥，反而拉長緩跌時間，市場又回到傷在期待，死在無量的局面。
顏炳立表示，現在市場不利賣方，整個形勢是「今天不賣，明天更低」，目前價格破壞效應已開始，先前已經推出的建案，現在騎虎難下，但是新的案子就會降價，如板橋最近就開出的四字頭的建案。
他表示，這會產生連鎖效應，預售屋先降價賣新成屋價，新成屋就套牢，新成屋賣中古屋價格，中古屋就套住，沿路打下來，土地最終也要面臨降價。
他說，豪宅市場不管有沒有放寬，已經「掛掉」了，因為政策對投資市場不友善，市場現在僅存的火種，是自用買盤，唯一能救房市的，就是廢掉房地合一稅。
顏炳立說，買氣藏在讓利裡，現在蛋黃區房價已經在賣蛋白的價格，過去價格、買氣，都已是「往事只能回味」，降息只是在賣方的困獸之鬥，拉長緩跌時間，最後還是得降價換成交。
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顏炳立他玩房地產幾十年了，我覺得頭份竹南蛋白區(甚至於是蛋殼區)，房地產會跌的很恐怖吧!!
大埔都是5燈獎(大樓100戶只有五戶點燈)，真的會跌得很慘吧！連早期的首馥點燈率也不到五成，整個中央路的大樓點燈率都不到5成，真的很恐怖，房價應該會狂跌吧！
現在一堆在斷頭拋售，SB大真的可以投資嗎?大埔大樓感覺出租率不高，真的可以投資嗎?我其實很看衰，我陪同事去頭份竹南市區看房，兩房一廳含車位，一個月也才11000(含全部家電)，大埔的租金有那麼高嗎?築印投套七坪才5500還有電梯獨立洗衣機水電管理費，真的可以投資嗎?要等幾年才可以回收?!我覺得我還是把錢放在銀行好了(或是買金塊)，避險比較實際。
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