賞屋心得分享[更新]~雨遮對於實坪計價與公設比的影響~

phoneshare22 wrote:
台中真的要起飛了這...
這年代要買房 只能希望有個富爸媽

mana1016 wrote:
停車位10坪是什麼概念

是要停10噸半嗎...(恕刪)

SSR8010 wrote:
分享最近看了幾個建案的心得 其實到處都看 只是先分享南區的
我想這個在台中哪一區看房都適用 小弟從國小就開始跟媽媽到處看房 三十年經驗
家裡買賣過房的次數超過十次 有一些供淺見大家參考
個人覺得台中市區未來發展要看 鐵道 河道 綠園道
這些地方都是政府免徵收 方便做規畫的地方
柳川弄起來了 綠川接著弄 鐵道下空出來的空間 可以規劃一些設施 最差就畫停車格
鐵道原本是嫌惡措施 馬上變成綠地或停車空間 走路就可以到捷運站
草悟道做起來了以後 往外延伸變成台中之心
未來幾年後 原本環境差的鐵道邊 臭臭的河川
如果是台中人看看二十年前的綠園道跟現在的綠園道比起來就知道差多少了
南區是剛好都具備 還有交通優勢 所以主要還是看好南區這塊
其他地方也很好 西屯 南屯 但是價格已經上去了 看好南區未來 也許老台中人覺得南區破舊
但是事實是這些房子是賣給外地來的 用以前的印象來看房子有些不切實際
買房看未來 未來有建設 房價不要說漲 至少保值 台中火車站畫個圈圈 南區跟西區 距離差不多不是嗎
價格在鐵路沒高架化前有段差距 鐵路高架化以後 已經慢慢跟西區拉近了
登陽聽河
原本這個建案前的路還沒通 賣不好
通了以後看起來蠻有質感的 中庭公設氣氛營造得很不錯
阿姨帶我們上去頂樓看 視野的確很不錯 看過去是文心南路後段 不過沒有重劃
有個像垃圾場或是資源回收場的地方 因為後面沒重劃 不知道哪時候會搬走
看的是頂樓3+1房 有一個房間比較暗 浴室非常通風 採光好 個人非常喜歡這樣的衛浴
格局也是四四方方 沒什麼大缺點 冷氣主機也有規劃放置的地方
另外看了一間中間的房型 因為雙塔式建築 雖然有錯窗 但是還是覺得棟距太近
低樓層的實品屋看出去是對面透天的屋頂 完全不考慮
缺點是聽河的概念不錯 不過前棟會聽到中庭造景流水聲
而且有水的社區難維護 一堆落葉 需要持續清潔 還有電梯是兩台11人
大概是看過最小氣的社區了 一般至少都有12~15人份
車位地下三層的通風不太好 會有悶悶的感覺
而且南區附近有些小工廠 會有些噪音 所以最後不考慮這建案
不過阿姨還是開了一個價 一坪30萬
親家M3
M3是仲介介紹帶看的 看房的經驗大概30年吧 所以M3的風評也很了解
只是仲介可能看我們很菜 一直說你看過M3以後會對親家改觀XD
反正打發時間 看房子免錢 所以就看了兩間
其實M3的採光通風都挺不錯的 地點好 綠園道旁 視野很棒
公設蠻完整的 停車場又寬敞 電梯速度不錯不會等很久
只是樑柱都很大一根 難免有壓迫感 建材就...很親家的感覺
當然是跟仲介虛偽的說 很不錯 再帶爸媽來看
仲介一聽到臉就綠了 因為這間剛好對到對面的大樓 壁刀就在眼前
這棟應該要12樓以上才能閃掉看到綠園道
M3大體上還不錯 只是要注意的是雨遮 有些格局雨遮占了3坪
買房坪數一定要看得清清楚楚 3坪的雨遮也是一台國產車的價錢阿
元城千謙院
因為接待中心在閱文心的樓下 路過就順便看了一下 還要開到裡面 算是靜巷宅 便利商店都還有點距離
廁所的門設計的卡卡的 每個格局都有一間房很暗 都已經很暗了 窗還是比較小的
主臥的窗分成兩片很可惜 朝南的景色還不錯 應該要設計一整片窗戶才是優勢
餐廳建商設計了一個餐桌 可能因為客餐廳的長度不夠 放餐桌會檔走道
建商索性就設計了一個不太實用的餐桌給住戶 反正房子不是我住
大廳蠻氣派豪華的 電梯的質感也很不錯 又大又快
但是多了一個lounge bar 有人幫忙泡咖啡
以前買過南區某飯店式管理大樓也有這個公設 十年後只能堆放雜物不開放
一例一休人力很貴 多一個人來幫你泡咖啡 一個月可能要多三萬吧
華而不實的公設 都是建商為了賣高價創造的噱頭 等建商賣完餘屋
交給管委會運作的時候就馬上現形 這建案管理費是65元 照這戶數來看 有高一點點
不過建設公司也是開了個價錢 算了一下一坪32.5萬 可能怕嚇跑我們
直接說我們這裡打78折 需要可以再談 家電裝潢車位等等
雙塔式建築 要就是兩邊的格局 不然中間就要挑樓層高的 採光才不會悲劇
閱文心
這件案維持豐邑的風格 公設非常完整 大廳也很氣派
四拼三拼 格局採光通風都很不錯 只是隔壁一塊空地如果蓋了低樓層怕影響採光跟隱私
文心南路的車聲也不小 國小正對面有好有壞 學校附近會比較吵雜
對工作早上需要休息的比較不適合 三塔式的建築 某些格局看出去會看到隔壁棟
視野會被擋到 有些房間會有壁刀問題 車位坪數灌很大 一個10坪
出價的時候記得要拆算 業務都會騙你大才好 這樣車道比較寬
看了很多很多建案 根本沒什麼差別
附近有一片工業用地 都市計畫圖都可以看的出來
目前看房有個大原則
""""買房只看主+陽 買到虛坪按陰陽""""
建商很聰明 以前灌在雨遮 現在灌在車位 所以有些房子權狀60坪 但是進去看像30坪的
因為扣除超大坪數的車位 還有用不到的雨遮 還有奢華的大陽台 主建物坪數就變得很小很小
看看唐寧一號跟科博雙星近6坪的大陽台是給有錢人的爽的 陽台再大都還是你出錢買的
個人覺得陽台坪數在3~4坪內還算合理
不過買陽台還比較爽 買到雨遮就很X了 不要以為1~2坪一點點而已
可以去參考興大里美全三房的建案 室內坪差個1~2坪感覺差很多喔
格局越方正越好 越不會有走道空間 長廊型的走道也會浪費一些坪數
一樣室內30坪正房型跟長方形的感覺會差很多
很長的應該可以參考博識41坪的 這種格局蓋出來應該會令人眼睛為之一亮XD
三面採光是假議題 很多三面採光的格局 有一面只是陽台或是廁所 並沒有想像中那麼好
三房或四房格局最好是每間房間採光都很亮 有採光的房間都被建商用裝潢掩蓋住了
最近流行實坪制 就找了幾間差不多坪數的來比較 僅供參考
不考慮樓層 只就開價跟實坪來計算
在房價高漲的今天 更要斤斤計較有沒有買到用不到的坪數
未來實坪制實施也比較好脫手
下面這四個物件 權狀坪數差不多 都是三房加一平車的物件
元城千謙苑 15F 登記建坪49.3坪 1380萬 單價27.99萬
主建物 24.20坪 陽台 3.04坪
公共設施 13.78坪 防空避難室兼停車場 8.28坪
登陽聽河 10F 登記建坪48.95坪 1298萬 單價26.5萬
主建物 24.73坪 陽台 3.32坪
雨遮 0.45坪 公共設施 14.45坪 防空避難室兼停車場 6坪
閱文心 7F 登記建坪49.42坪 1168萬 單價23.69萬
主建物 23.43坪 陽台 3.19 雨遮0.4坪
停車場 10.01坪公共設施 12.39坪
親家M3 5F 登記建坪49.67坪 1098萬 單價22.1萬
主建物 23.45坪 陽台 1.88坪
雨遮 3.03坪 公共設施 14.8坪 防空避難室兼停車場 6.51坪
(我猜陽台雨遮可能登記反了 不過1.88坪的雨遮也挺驚人的)
原始公設比
千謙苑 13.78坪/41.02坪 33.5%
聽河 14.45坪/42.95坪 33.6%
閱文心 12.39坪/39.41坪 31.4%
M3 14.80坪/43.16坪 34.2%
扣除雨遮還原公設比
千謙苑 13.78坪/41.02坪 33.5%(雨遮不計價 讚)
聽河 14.45坪/42.50坪 34%
閱文心 12.39坪/39.01坪 31.4%
M3 14.80坪/40.13坪 36.9%~＞＜~
(M3資料可能有錯，不過告訴大家雨遮大可以美化公設比 建商惡劣手法)
拿另一間M3的資料來比
總建坪50.4坪 主建物 24.25坪 陽台 1.91坪 雨遮 2.36坪 公共設施 14.95坪 防空避難室兼停車場 6.93坪
原始公設比 34.5% 扣除雨遮後還原公設比36.5% 只好接受雨遮比陽台大的事實
實坪計價 假設車位110萬
主+陽
千謙苑 27.24 1380萬-110萬 46.62萬
聽河 28.05 1298萬-110萬 42.35萬
閱文心 26.62 1168萬-110萬 39.74萬
M3 25.33 1098萬-110萬 39.00萬
以上這四間比較 每間權狀坪數差不多 但是都剛好差約100萬
因為樓層坐向地點格局很主觀 哪一間CP值最高 就看各人選擇
打著打著允將行旅的阿姨 打電話來說公司要結案了 叫我要好好把握
她這個月賣了不少戶XD (那裏水溝臭臭的耶 路小小的 回家還要轉個彎 台中房市真夯)
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富宇綠都心
這建案已經接近到台中跟大里的交界了
對面是水資源回收中心 算不算是嫌惡措施見仁見智 很佩服建商可以包裝成萬坪綠地
未來二期蓋了以後綠地就不見了 接待小姐看我一個人去看 根本沒有帶去看屋的意思
隨便就想打發我 只是想聽聽看文心南路的車聲會不會很吵而已
後來利用點關係請人帶我上去看 沒有主打窗的建材 用一般的玻璃窗隔音效果不太好
格局的話 樑柱都在外面 沒什麼大樑 浴室質感不錯三房是一般小三房的格局 至少房間的窗都是對外窗
四房有一房比較暗 而且很小沒有甚麼必要 不如打掉還比較寬闊
不過注意 有雨遮有雨遮有雨遮 要買記得不能計價 車位10.1坪 耶 投資客的最愛
因為是大社區 也是有些棟別會有壁刀 跟景觀開窗是對面問題 如果要挑建議還是挑角間為主
東方威尼斯
這建案在綠園道邊，環境不錯，高樓有不錯的視野，臨路退縮
連電梯裡都有冷氣，我想以後公用電費會蠻驚人的
三房客廳不到3米面寬 可能因為用RC蓋到24樓的關係 樑柱都特別大
好處是雨遮不計價了 但是被柱子吃掉的空間不少....泣...
一樣室內坪數的的格局 看起來就是比較小 如果買低樓層很虧
用RC蓋高樓就是要視野 買低樓層沒視野 又要被大柱子吃掉室內坪數
所以如果要選還是選面園道 高樓層 其他樓層不考慮

SSR8010 wrote:
分享最近看了幾個建案...(恕刪)

SSR8010 wrote:
分享最近看了幾個建案...(恕刪)

殺破狼～丹 wrote:
停車位坪數一般是包...(恕刪)