記者張方瑀／綜合報導
持續飆漲的日本東京都心房價，近期似乎終於踢到了鐵板。根據《彭博社》報導，東京都心中古公寓的價格漲勢已出現觸頂跡象，主因除了政府與地方自治體聯手祭出控管方針、防堵炒房外，通貨膨脹與房貸利率上升的壓力，也讓原本支撐市場的國內外投資客及自住客紛紛收手觀望。
灣岸地區房價「止漲」，庫存積壓銷售難度增
專門仲介豐洲等灣岸精華區房產的FJ Realty社長藤田祥吾指出，灣岸地區的中古屋價格過去雖然一路長紅，但從去年底開始已進入「盤整期」。他觀察到，現在若開價過於強勢，往往無法順利成交，越來越多賣方為了套現開始主動降價。
根據該公司數據，灣岸地區中古屋2026年1月的平均成交價為每坪688萬日圓，約21坪的大樓總價1億4600萬日圓，較前月下跌 0.6%，是5個月來首見跌勢。儘管2月微幅回升1%，但藤田強調，目前市面上的物件庫存積壓嚴重，銷售難度已大幅提高。
政府出手控管房市，千代田區祭出「5年禁轉售」
中古屋市場往往比預售屋更能反應景氣寒暑。不動產調查公司「東京鑑定」（Tokyo Kantei）預計24日公布2月份都心6區房價，若數據持續走跌，將會是37個月以來首次轉為負成長。
市場趨勢的轉變與政策壓力息息相關。日本政府近期開始調查外國人購買房產的實態，地方政府也針對短期轉售加強規管。例如，東京都千代田區已針對都更開發案，原則上要求「5年內禁止轉售」。
這些抑制高房價的措施，讓追求轉手價差與節稅效果的富豪、投資客轉趨保守，導致動能減弱。
高市政權推硬核政策，中國投資客、外籍買家撤退
藤田祥吾觀察到，從去年秋天起，原本撐起漲幅的海外投資客（以中國人為主）以及在日居住的外籍自住客，購買量明顯下滑。這主要與高市早苗政權的上台有關。
高市內閣除了研擬限制外國人購買不動產，更收緊了外籍人士「經營管理簽證」的門檻，對外態度強硬，引發投資人警戒。
1.2億日圓臨界點，「精英雙薪家庭」也買不下去
不僅投資客撤離，就連剛性需求的自住客也難以承受高房價。不動產專家、Oraga總研代表牧野知弘直言，現在即便是在大企業上班、家庭年收入高達1500萬至2000萬日圓的「精英雙薪家庭」，也開始紛紛放棄在都心買房。
牧野分析，一般家庭的購屋臨界點約在1億2000萬日圓（約每坪566萬日圓），而目前灣岸地區平均成交價已突破600萬日圓，嚴重超出負擔能力。加上通膨與升息隱憂，讓這群對經濟數據敏感的族群對未來房市走勢感到悲觀，心態轉向審慎。
此外，利率上升也削弱了收租的投資價值。牧野指出，目前都心中古屋的毛投報率僅剩約2%，與其他金融產品相比，投資吸引力大不如前，投資金流正加速從房市撤退。
