(自由時報:麻豆大地莊園社區5471萬基金被盜領 前管委會主委疑潛逃!) 我們的社區大戰!最終章


tsai5059999 wrote:
1.我還是很好奇 ...(恕刪)


我當然是1500的,沒有獨立,就只有一個管委會,是否會被挪用?這也是反抗軍提出的質疑之一,因為管委會的財委就是新建商。開發計畫書位階類似公證過的合約,不會高過公寓大廈管理條例,計畫中有載明開發過程中由建商負責維護,等到維護基金交接後,維護責任才由管委會負責,所以倒是一直有在維護,品質還可以。開發停了有六七年,但原建商沒有離開,非常有擔當的按著計畫維護。去年才換新建商接手。

我沒有不想繳,大樓也住了幾年,管理費是習慣中的事,只是現在這算法感覺把透天區當提款機去貼補其他區,這我無法接受,不是金額的問題,是公平與否的問題。計畫書因為國家核定,幾乎沒法變更,所以確定沒有更動。

蠻幹?說真的,我就是這種感覺。

Ruth2011 wrote:
不確定投票時是否同...(恕刪)


Ruth大

您是不是我們芳鄰啊?您的質疑及說法跟反抗軍一模一樣。計票方式、可否多數決淹沒個人權利,會館要社區自己持有等等,都完全相同。

Willy_yang wrote:
因為管委會有些有力...(恕刪)


"一整個社區中有分透天區145戶、商店街105戶、大樓有80戶(目前無人居住,同一人持有,以下簡稱空大樓)及102戶(目前作為宿舍使用,是同一機構持有,以下簡稱宿舍大樓)二區"

你們社區的問題在於總票數應該是145+105+80+102=432
區權會的標準是2/3以上,所以是289票才成立,但因為不夠所以流會
第二次就只需1/5=87票,所以你們的空大樓加上宿舍大樓就超過87票
所以每次到第二次時區權會時,不但能成立還都會通過
但是所謂的第二次會議是要同一議題,不能變更議題
所以第一次區權會召開時議題是否有充分公告是一大問題
若是攸關重大權益,但你們還是人數不足以開第一次會
那是你們自己放棄自己的權益

以下為網路上搜尋到的相關條文

"按公寓大廈管理條例第三十一條規定:「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」,惟如召開區分所有權人會議時,區分所有權人出席人數不足或表決人數與區分所有權比例未達法定或規約定額時,召集人得依同法第三十二條就同一議案重新召集會議,其開議除規約另有規定出席人數外,只要有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意即可作成決議。
 不過,此項決議之會議記錄應送達於各區分所有權人,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見,但反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所權比例合計半數,該決議視為成立。然因前述法律規定之出席及決議標準甚高,實務上常見公寓大廈召開區分所有權人會議時出席區分所有權人不足,為湊及人數,事後請區分所有權人補簽名,此舉非但不能補正效力,簽名之住戶並涉偽造文書之嫌,不可不慎。是故,若欲解決區分所有權人出席人數不足,致無法開會之窘境,釜底抽薪之計,當為考量社區之狀況,依前述法律規定,另以規約規定較低之區分所有權人會議之出席及決議標準。"

所以以上內容所說的,第二次會議討論表決是否跟第一次相同,若是相同第二次就算合法
但是也可以在七日內補救,看管委會有沒有按照規定走,如果沒有還可以提異議

還有一點,區權會所表決的管理費用有自肥的疑慮,建議找律師問問,是不是公平性及比例原則問題?

其實說真的,社區還有近三百戶的空戶,真的需要有能力的管委會來整合照顧
這裏面有爭議的只有兩點
第一個是空大樓的所有權人(不管是建商或其他人)也應該要訂個管理費收取的標準而且開始繳管理費,不然以後賣出去或有人住進來,管理費怎麼收?
第二個是看看所謂的"公設",這些公設的面積是持分到各戶?還是有獨立產權?一般來說既然是"公設",那它的面積應該是持分到各戶去的,持分的所有權不可能獨立移轉到不相干的什麼協會
這個"公設"版大說的比較模糊,我猜應該有很多是二次的,二次的公設上了法院,弄不好會被拆除,那就雙輸了

歸於零 wrote:
公寓大廈管理條例第...(恕刪)


歸於零大

您指導的這部分,從上周區權會三人投出二百多票,我知道有住戶在質疑及查詢,確認身分的問題,因為主委堅持不清查人數,現場有住戶自己在錄影,這事應該會有答案,再跟您回報。

aaronnn67 wrote:
看看這兩百人是不是...(恕刪)

Aaronnn67大
這部分倒是沒有問題,我有看到他們在數委託書。
先查一下建築執照;使用執照的內容
更能釐清可分割與不可分割的土地產權與建築物產權吧~~~

以上是個人拙見
版大很辛苦吧... 對抗這無禮區分決議事項, 真得需要做足功課..
3個委員各代理 1/5 權限, 可以看得出來, 人家是有備而來..
但只是投票權利, 不是什麼事都可以依此來決定...

我們先來擬清大概的 Info...

(1) 會館:(公共設施)
您可以請主管機關(台南市)工務局或建設局, 調查使用執照,
如果此會館屬共同持有, 那就應該主張有共同持有分回各區分所有人,
沒有人可以隨意處分你的共同持有之比例... (包含委員會也不行)
文中已經提到, 委員會只有當事人行為能力, 非法人, 所以不能凌架於法律之上..

(2) 開會比例...

1. 第一次區權會成立管委會後(第一次人數不足流會,二次會靠宿舍大樓102戶折算總戶數1/5成87票來達成門檻)
請問這算是正式成立管委會程序嗎? 成立委員在還沒有正式承認規約之前, 應該依公寓大廈管理條例中的第28條,
最少要有 432*2/3 = 288 人出席, 288 * 3/4 = 216 人同意才能成立社區委員會!
如果依照您提供 87+80+45 = 212 要請您確認是否委員會合法成立?

2. 管理費收費標準訂定是屬於社區重大決策.. 如果規約定無特定規範會議同意人數比例的話, 依照公寓大廈管理條例第31條
必需要有2/3區分所有權人參加(最少288人), 另外出席人數 3/4 區分所有權人同意(最少216人), 而投票3個委員,
雖然可以用1/5區分所有權人最大比例來投票, 但是也只有212人, 仍不足 216 人... 所以也是不成立..

3. 區分所有權人會議雖然可以決定區分內專有/共用部份之使用規範, 但不得凌架於法律之上...
A. 管理費透天區每戶1500元;商店街每戶150元;宿舍大樓全棟6000元,每戶約60元;空大樓因為沒住人不收費,
可是商店街及透天區的空戶仍需繳費。
==>管理費收取方式應朝合理、有規則方式收取,上述收取方式明顯不符比例原則,尤其是空大樓不收費...
造成其它區分所有權人權益受損

(3) 救濟方式:
  直接發函行文給主管機關(台南市政府)工務局使用管理科
http://publicworks.tainan.gov.tw/Dept.aspx?cid=337&q=1859

確認 (1) 成立委員會是否合法 (2) 管理費投票是否成立 (3) 管理費收費方式不符比例原則..

介時主管機關就會協助發文給管理委員會回覆上述狀況, 因為您有提供會議參加人數,
我只能抓法規基本要求人數... 但應該也是不會成立啦...
我剛剛講的委員會是否存在的概念... 請注意成立委員會不能使用第二次開會1/5原則...
要有 2/3 以上出席, 出席 3/4 以上同意才能成立委員會, 不是87....

第二十八條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

前項起造人為數人時,應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時,起造人應就同一議案重新召集會議一次。

起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人

第三十一條 區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
1.
(1)公寓大廈管理條例第32條第2項:前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。
(2)類推適用民法第56條
I總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。
II總會決議之內容違反法令或章程者,無效。

程序部分應該過期了,找律師研究看看可否主張違反公共秩序、善良風俗、誠實及信用方法,提確認無效之訴。

2.樓主指的開發計畫書是否為興辦事業計畫?效力可能不是樓主想的那樣。
看一下當初買賣契約有沒有寫到公設部分如何處理,另可參考公寓大廈管理條例第58條第2項:
公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

大樓的產權集中,如果透店不能團結,可能就任人宰割了。
國小而不處卑,力少而不畏強,無禮而侮大鄰,貪愎而拙交者,可亡也。
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