大家好,小弟友人目前買了一新成屋社區大樓內(一二樓為店面,三樓以上為住家的設計)的店面且已出租給別人了,問題是此大樓地目為商三用地,使照上面也規範了可以開的餐廳種類和限制,但在出租給第三人後,對方開了餐廳的當下,管委會拿出每個人都對建商簽過的合約,翻到主約後面的住戶規約,裡面某一條例載明為 為確保本大樓居住品質，本大樓房屋不得設立餐飲業、娛樂服務業、政府所列八大行業及違反政府法令或善良風俗之各種商業活動登記及其相關之營業行為....但是小弟的友人感到疑惑的是,此地本來就是商三地目,成立合乎法規的餐廳本來就正常啊,若是這樣的情況,管委會是否有權對目前已經開設餐廳的友人或是店家,造成任何不利的影響?又餐廳本身是否可以不必理會管委會的大小聲?請前輩或達人告知一下,替我解解惑....感恩...友人快被管委會逼瘋了~~~~
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「都市計畫法」沒有說那可以設餐廳，而是由地方制定的施行細則規範
但「公寓大廈管理條例」中有明白規定餐廳的要求
現在要設餐廳再依新規定油水分離設備，污水處理設備、無障礙設施、衛生設備。能過？
土地就算是商業區，但對公寓大廈而言並非擁有100%的產權
除非土地持分擁有過半，不然 ....
法律位階「公寓大廈管理條例」大於縣市政府的施行細則
「公寓大廈管理條例」
第 3 條
規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境。經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
第 5 條
區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
雖然區分所有權人有權自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
但基礎得在「不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」
1. 土地產權你持分多少？ 過半？
2. 查查建築技術規則對餐廳衛生設備設置的要求以及對社區管路及污水設備的負擔。
3. 設餐廳是基於全部所有權人共同利益之行為？
....
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wei721522 wrote:
管委會拿出每個人都對建商簽過的合約,翻到主約後面的住戶規約,裡面某一條例載明為 為確保本大樓居住品質，本大樓房屋不得設立餐飲業、娛樂服務業、政府所列八大行業及違反政府法令或善良風俗之各種商業活動登記及其相關之營業行為.......(恕刪)
因為這個住戶規約每個人都簽過,
應該是建商在持有整棟大樓產權時,由建商寫的規約,也很可能已送交主管機關,是合法的住戶規約,
商三用地雖然可以開合法餐廳,但也可以做辦公室呀!但其他住戶也有權不允許開餐廳,又不犯法。
國有國法,家有家規,雖然開餐廳不違法,但不能開餐廳也同樣不違法,
若國法已同意家規可以定出不能開餐廳的規約,
國法在開餐廳不違法、不開餐廳也不違法的狀況下,就會依循家規執法。
比方說,自己的透天店面可以開店,但一樣可以當住家的客廳,
你必須問過其他家裡有權的成員意見,才看能不能做店面?
很多人住的透天,或集合式住宅就這樣啊! 住戶規約則是把其他成員不違法的權利給寫清楚了!
所以...你這個比較麻煩! 除非召開住戶大會,
把白紙黑字的合法住戶規約變更為允許開餐廳,再送交主管機關,你才可以租給別人開餐廳。
要不然,你就只能租給 餐飲業、娛樂服務業、政府所列八大行業"以外"的行業!
若住戶規約是合法的,現在則是你違反住戶規約。
就算餐飲執照下來了,那也只算是申請人未盡告知義務,提交的文件不齊而誤發的執照,
管委會也只要拿著合法住戶規約到經濟部,就可以撤銷這個餐飲執照。連警察局都不用上。
業代殺手,斷人財路!
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