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以下把不涉及私人的部分公開。或許大家也可參考。
但因為是針對個案回答，所以可能並非全面。
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先和您談談幾個購屋的原則運用。(您是指這位朋友)
1.陽光、空氣、水。(水也可以泛指進出交通)
您之前看的那間2樓。可以不用考慮了。那一間處在陰暗的死巷內，以後要賣很難有下一手。
如果是在台北或許還好，但是寬寬的馬路是高雄的特徵，既然是在高雄，何苦屈居在連迴轉都不方便的暗巷。
2.電梯。
台北地價貴，買公寓不只是貪便宜，還是拚未來的都更。所以只要堪住的公寓都有人住。
高雄地價俗，買來期望都更不太划算。很多公寓3樓以上都是空置或是出租。
所以買房自住，還是盡量挑有電梯的房子。
3.管理費。
租房子要考慮管理費。可是買房子可不要捨不得這一條。高管理費是支撐房價的一根柱子。
地點條件相同的兩棟大樓。A收2000元管理費；B收300元公用電費。十幾年後，A會比B的房價每坪貴上數萬。
10年總共才多繳20萬，可是房價卻差了數百萬。多繳的管理費也沒白繳，很多服務都有回饋到自己身上。
4.裝修費用。
買房之後的裝修費，10個9個都會發覺比原想的超出甚多。
就算很新的房子，也不可能沒裝修費。您只抓20萬有些不夠。不然就要辛苦點，很多地方要自己動手。
自己可以動手的是，補土油漆，電線拉新，小金屬零件更新。這些不需動用大型器械。費用可以省下8成。
5.頂樓不好嗎？
其實不需要排除頂樓。先打電話問清楚有無頂樓遮陽加蓋。
頂樓如果有遮陽加蓋、隔熱磚或是有植栽，那就沒那麼熱。
至於滲漏。也是要現場看過才能了解。很少是不能解決的。
滲漏與日曬沒太大問題的話，頂樓其實也有他的優點。比較便宜，比較隱私，不會被樓上吵。樓層最高，通風、視野和陽光都更好。所以還是有人很喜歡有電梯頂樓。
6.如何挑出前幾名優先去看的房子？附上本樓#1的資料。
@ 挑選的管道很多。如果是由591去挑，設定好「地區」，「條件」、「住家」之後。再加一個「單價由低往高排序」。由低單價的看起，只看前1/3的頁次，超過的就不要了。
@ 將該地區之前的法拍物件搜尋一下，法拍價約為目前同屋況的市價的85%。這比實價登錄還準。
@ 參考實價登錄去頭去尾後的中位數*0.9，或是低位數*0.95。日期越接近的越正確。
@ 如果想買400萬的，那麼開價高於550萬的，雖然還是有機會，但是不用太浪費時間去挑。
7.我也正在幫您挑了一些物件。但是物件的文宣和現場比對通常會有很大的誤差。所以請有耐性地慢慢去看。詳細的看。
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帶髮修行 wrote:
請問一下,出斡旋價75%,意思是您用賣方的開價打75折去談?
例如賣方開價1000萬,用750萬議價囉?
首篇有說，每個地區不同。
以您問的溪湖來說，市內地區不大。過去要漲很困難，未來要跌也有限(長期很緩慢的跌)。
所以就不用理會開價打幾折了。反正整個市內實價登錄就差不多是那個價。就用條件相當的實價登錄的9~9.5折去談(看屋況和環境)。
如果真的很滿意的，最後還是要加價，這就看協商的功力了。
9~9.5折只是大概，看過之後還是會有增減。
有裝潢和沒裝潢每坪可差上2~5萬。是看合不合您意，而不是看他之前花了多少錢。
周遭環境也很重要，道路不乾淨，鐵窗亂搭，都會大大扣分。
您有傳了一些資料，我會幫您研判。
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Q1: 房仲公司要避免掉哪幾間風評不好的呢?(找直營不找加盟 正確嗎)(最省最保險的是直接跟屋主接洽吧?)
A:純直營好像就剩那麼一家。但是多數房屋買賣又未必是信義接的案。
直接找屋主沒比較好，捨不得付仲介費的屋主，那又怎會便宜賣？
另外，屋主自售的原因，是違建部分仲介不能寫入建坪，但是屋主自認為那也算是坪數，所以通常坪數不實。
Q2: 房仲帶看房,收費大多都怎麼收(有聽過帶看社區公寓的,一次收個幾百元)
A:帶看不用給仲介錢。
Q3: 房仲公司屋件的開價,會等於屋主托售時的預售價格嗎?(會不會業務想多賺佣金,多加價給買家,成交後多出來的部份進自己口袋)
A:依地區，房仲會以屋主的底價加15%~25%為登在廣告的價錢。
現在有品牌的仲介不太敢把溢價放進自己口袋。
Q4: 斡旋金是以開價的幾%去算,還是直接講個價格給房仲呢(斡旋金會從將來的房價扣掉?)
A:斡旋金通常為買方出價的2%，但最高10萬現金為限。
賣方同意後，斡旋金會轉成訂金。以後可由房價的頭期款扣除。
至於仲介費，必須等到買賣合約簽訂後才付，買方可要求先付一半，另一半等交屋完成時付。
Q5: 買賣的佣金怎麼計算呢?政府好像規定買+賣最高6%,一般是買家 賣家個幾%呢?不包含在總價裡面吧?
A:買+賣最高6%，通常是買2賣4。可以議價，總價越高折越多。
不包含在總價裡面。
Q6: 貸款成數,銀行都如何計算呢?是由自己的鑑價人員去評估該房屋值多少嗎?
A:銀行會派鑑價專員先鑑價。然後再依個人償債能力給予50%~80%貸款成數。
假如兩間房同為市價1000萬，一間在市區，由一位年薪80萬以上的公務員購買。最後貸款核定可以是1000*80%=800。
而另一間是屋主重貸或是位於郊區，那鑑價會打8折，加上貸款者的職業和收入不是很好時，那最後貸款核定會只有1000*80%*60%=480。兩者差蠻多的。
(除非有特殊收入和保證，不然銀行通常用可證明年收入的10倍為最高貸款額。)
Q7: 沒有簽履約保證的,就不用買了吧?
現階段氛圍是這樣。
Q8: 買房是不是真的不能心急,多問多比較才是王道呢
這要看人品，有人看不到3間就碰到好的。
我朋友買了兩間都在70%以下(其實偷偷告訴您，他買到後都後悔)，但我出75%卻4年都買不到。因為緣分還沒到。
Q9: 實價登入網裡面,價格是不是會做手腳?像AB約,單坪價包裝(用含公設+主建物去算)
A:我之前有賣兩間，交屋時代書竟然問我："請問您實價登錄要寫多少錢？”
即便我回答「照實寫」，可是事後並沒有查到該地區有相同的售價。希望這次代書被判刑事件後，可以改善一些。
以後因為會傾向實價課稅，所以中古屋都會實報。不過預售或新屋就很難說。
以上是小弟我想到的問題,若您有空回覆,感激不盡. 能給我一些建議與批評,好的壞的都可以
或是有我漏掉很重要的部份,請您不吝指教囉
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Q1:如果一直請仲介帶看沒買,他會賭濫要買的人嗎?(浪費他時間?)還是說,等口袋錢準備好了才開始找房看房呢?(又好像太晚)
還是能請房仲有符合要件的房子時先通知呢?
Q2:斡旋金是交給房仲拿去給屋主,還是買方拿給屋主呢?要在公開場所並白紙黑字寫下拿多少錢嗎
Q3:已婚未婚,會影響貸款難易度跟貸款成數嗎?(總收入問題)
Q4:若以後變實價課稅,意味著能買的比現在行情便宜,還是議價空間縮水(有了更正確的實價參考)呢?
Q5:若是理想上要買中古透天,就一直看透天就好嗎?(人員進出家門時間長短、騎樓停車、祖先 拜拜燒金紙、沒有公寓樓上樓下在吵
、沒有管理費、停電不用搭沒電的電梯)但溪湖好難找中低價屋況又好的透天,不然就得離市區較遠
Q6:同一個物件,會同時有不同的房仲在賣嗎?如果有,要怎麼樣能談到最滿意的價位呢?
謝謝您撥空回文~
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文章編號：70624419
帶髮修行 wrote:
您好,問一下買房的問題~
Q1:如果一直請仲介帶看沒買,他會賭濫要買的人嗎?(浪費他時間?)還是說,等口袋錢準備好了才開始找房看房呢?(又好像太晚)
還是能請房仲有符合要件的房子時先通知呢?
A1:我朋友讓同一仲介帶看了10幾間，都出芭樂價，仲介也沒嫌。後來還是買了就是。
大部分仲介不會嫌你看很多次。我祖父常說"嫌貨才是買貨人"。可以不買，但是嘴巴不要亂嫌就是。
不須等口袋準備好再看，先充實見解，好物件才能第一時間發覺。
仲介兩個月後就忘了你的條件，所以不用期望他會通知你。
Q2:斡旋金是交給房仲拿去給屋主,還是買方拿給屋主呢?要在公開場所並白紙黑字寫下拿多少錢嗎
A2:與房仲(需有經紀人資格)簽斡旋書，裡面註明出價，兼當斡旋金收據。要蓋上他們公司章。沒談成退回斡旋金時將這張斡旋書退回給仲介。
Q3:已婚未婚,會影響貸款難易度跟貸款成數嗎?(總收入問題)
A3:如果銀行有要求配偶連帶保證時才有影響。
Q4:若以後變實價課稅,意味著能買的比現在行情便宜,還是議價空間縮水(有了更正確的實價參考)呢?
A4:好像沒甚麼關係。
Q5:若是理想上要買中古透天,就一直看透天就好嗎?(人員進出家門時間長短、騎樓停車、祖先 拜拜燒金紙、沒有公寓樓上樓下在吵
、沒有管理費、停電不用搭沒電的電梯)但溪湖好難找中低價屋況又好的透天,不然就得離市區較遠
A5:都要看吧。還不只要看溪湖，整個彰化縣和周邊城鎮都要了解，才能知道物價的波動浪潮。
像是深坑條件其實比不上汐止，但是房價已經趕上汐止。如果有同時留意兩區，就能知道該不該在這時候下手深坑。
每個人要求不同，多看個兩年，就能挑到比較適合自己的。
Q6:同一個物件,會同時有不同的房仲在賣嗎?如果有,要怎麼樣能談到最滿意的價位呢?
A6:會有不同房仲在賣，有的表面不同公司的房仲其實背後老闆還是同一人。
如果A房仲不想幫你談，可以找B房仲。但根據經驗，效果沒差很多。
倒是如果想探聽該房子的缺點，去找另一家沒有代理的房仲，假裝無意透漏你在看該屋，他就會把該屋的缺點透漏給你。
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