賣方跟謄本登記的人不同, 怎麼確認賣方的委託書是有效力的?

請問大家, 小弟最近想下斡旋買屋, 但是下斡旋前調閱建物謄本才發現, 建物登記的人並不是賣方, 詢問賣方, 賣方才說房子當初是他們家買的, 現在建物登記的所有人是他"弟弟的女朋友", 3,4年前因為說要結婚才登記給他女朋友, 但現在才要結婚, 因為覺得房子要大一點所以才換屋, 不過弟弟他們"人現在都在國外", 所以委託他賣屋, 我請他出示委託書, 仲介說要確定成交才會出示委託書

小弟是新手, 所以想請問大家
1. 一定要等簽約時才能出示委託書嗎?
2. 我怎麼辨認委託書是有效力的?
3. 我可以要求本人簽約時到場嗎? 如果不到場, 我可以取消交易, 然後全額取回斡旋金跟訂金?

因為是自己發現賣方跟謄本登記人不同, 奇檬子感覺不好, 第一次碰到這種狀況, 請教大家吧~

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7/13 更新:

看了大家的留言, 我歸納2個重點
1. 堅持做履保信託專戶
2. 堅持簽約本人到場(連姻親關係都沒有, 一定要到場), 印鑑證明, 房地契備妥
這2點都寫在斡旋書中, 如果賣方出任何問題, 我可以不簽約, 並無條件拿回全額斡旋金跟訂金.

總之, 就算賣方跟登記的人相同, 也要做履保跟堅持簽約本人到場, 才能把風險降到最低.

剛剛又想到一個有趣的點, 建物謄本上發現這建物貸款50年, 能跟銀行貸50年的人不多吧, 什麼樣的人銀行會願意貸那麼久? 感覺買房學問真大阿XD