賣方跟謄本登記的人不同, 怎麼確認賣方的委託書是有效力的?

請問大家, 小弟最近想下斡旋買屋, 但是下斡旋前調閱建物謄本才發現, 建物登記的人並不是賣方, 詢問賣方, 賣方才說房子當初是他們家買的, 現在建物登記的所有人是他"弟弟的女朋友", 3,4年前因為說要結婚才登記給他女朋友, 但現在才要結婚, 因為覺得房子要大一點所以才換屋, 不過弟弟他們"人現在都在國外", 所以委託他賣屋, 我請他出示委託書, 仲介說要確定成交才會出示委託書

小弟是新手, 所以想請問大家
1. 一定要等簽約時才能出示委託書嗎?
2. 我怎麼辨認委託書是有效力的?
3. 我可以要求本人簽約時到場嗎? 如果不到場, 我可以取消交易, 然後全額取回斡旋金跟訂金?

因為是自己發現賣方跟謄本登記人不同, 奇檬子感覺不好, 第一次碰到這種狀況, 請教大家吧~

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7/13 更新:

看了大家的留言, 我歸納2個重點
1. 堅持做履保信託專戶
2. 堅持簽約本人到場(連姻親關係都沒有, 一定要到場), 印鑑證明, 房地契備妥
這2點都寫在斡旋書中, 如果賣方出任何問題, 我可以不簽約, 並無條件拿回全額斡旋金跟訂金.

總之, 就算賣方跟登記的人相同, 也要做履保跟堅持簽約本人到場, 才能把風險降到最低.

剛剛又想到一個有趣的點, 建物謄本上發現這建物貸款50年, 能跟銀行貸50年的人不多吧, 什麼樣的人銀行會願意貸那麼久? 感覺買房學問真大阿XD
確認成交後,房仲的代書會幫你確認所有資料,包括委託書,也會幫你把所有資料蓋章,連同合約書訂在一起
斡旋金是給房仲公司的,直到合約簽定才會轉為訂金,至於簽約時是不是本人
看你要求拉,並不是一定,因為當代書確認委託是OK的,代書就會處理所有法律過戶相關工作
等到過戶完成,也沒差拉
透過仲介,沒有什麼太大的問題吧!

除非當初仲介在接受委託的時候就沒查詢清楚,

要求本人在場是難為了點,不過過戶的時候都需要所謂的印鑑證明,

這需要本人去戶政申請,這點不是非本人而容易做到的吧!

再來就是只要能順利過戶給你,就沒有什麼太大的顧慮了吧!
可是要怎麼確認委託書上就是登記的本人呢? 對身分證正本跟印章就好?? 還是都給代書搞定, 出事代書會負責?

因為仲介一開始都沒主動告知, 看謄本時發現不同人時, 仲介說很常見啦沒關係, 說大概是子女老婆之類的, 一直到我跟賣方套出是登記的人是女朋友且人在國外, 他們才有點反應, 感覺慢半拍orz
堅決不同意,一定要本人來才同意,千萬別相信仲介和代書,別忘了萬一出了事損失是你自己,仲介代書只是想快點成交好拿手續費.......出了事............你還指望他們會負責?
題外話

登記給弟弟的女朋友...這家庭真大方呀
whero wrote:
堅決不同意,一定要本...(恕刪)


買房又不是網拍?

中槍可是一槍斃命啊!

代書是仲介找的還是你找的?

如果代書是仲介找的......嘿嘿....你知道問題出在那兒了,

強雄說過: " 連裁判都我的人,看你怎麼贏啊! "

我被騙過一次,説啥屋主準備去大陸,人不在,

不過還好虧沒多少,算是一次經驗(永遠不找仲介了)
小弟我記得當初買房子簽約的時候
買方有出示委託書和印鑑證明
印鑑證明是要親自去戶政機關申請的
所以理論上這邊會有政府幫你把關
如果非本人也能夠請出印鑑證明的話,那就是政府失職了
然後核對印鑑證明上的印章和委託書上委託人的印章是否相同
就可以知道是否是真正的房屋所有人所委託的買賣
如果都到簽約的時候還拿不出這個委託書和印鑑證明的話
樓主還是別貿然簽約的好...

小弟在買房子的時候房屋所有權人也沒有到現場
不過由於來到現場簽約的人是屋主的兒子,這個在身分證上就可以看出來
再加上有出示委託書和印鑑證明,所以相對風險比較小
不過樓主的狀況風險有比較大一點,畢竟屋主並非血親也非姻親...
建議樓主還是小心謹慎,仔細核對簽約內容和相關的文件
畢竟買賣房子不是一筆小錢,出了問題的話,多年的心血都會付之一炬
不得不小心阿!

房仲業者或許因為每天經手很多的買賣,見過的狀況不計其數
時常會覺得我們因為一些芝麻綠豆大的事情就大驚小怪
甚至覺得我們的成交金額也不是什麼極大的數目,不用對小地方太過擔心
殊不知這幾百萬也是我們到目前為止一生的積蓄阿!
況且房仲業者還要向您收取1~2%的仲介服務費
因此您有什麼疑慮請不吝向房仲再三確認
直到您心中的疑惑解除了再進行簽約
我想這是他收取你費用所該提供的合理服務阿

另外,如果您接洽的房仲業者較大的話,通常都會有合理規格並且制式化的履約保證
如果出了這種問題的話,應該可以返還你所付出的價金
反之如果是小家的房仲業者,再加上代書是由房仲所找的話
那就需要消費者自行多加注意小心了


totolo wrote:
可是要怎麼確認委託書上就是登記的本人呢? 對身分證正本跟印章就好?? 還是都給代書搞定, 出事代書會負責?

因為仲介一開始都沒主動告知, 看謄本時發現不同人時, 仲介說很常見啦沒關係, 說大概是子女老婆之類的, 一直到我跟賣方套出是登記的人是女朋友且人在國外, 他們才有點反應, 感覺慢半拍orz恕刪)


你確定屋主在國外

總不可能讓你買方的到屋主,私下成交吧.
所以別太擔心
無言無鹽 wrote:
透過仲介,沒有什麼太...(恕刪)


透過仲介,沒有什麼太大的問題吧!.............


透過仲介...問題才大!!!!

這種很有可能是....
買斷.高賣房...........

你相信仲介的話....那就別問了!!......錢準備多一點就是了!!!
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