http://group.dailyview.tw/2017/03/10/%E7%AA%AE%E4%BA%BA%E6%89%8D%E8%A6%81%E8%B2%B7%E6%88%BF%EF%BC%9F%E9%8C%AF%EF%BC%81%E7%AA%AE%E4%BA%BA%E8%B2%B7%E6%88%BF%E6%9C%83%E6%84%88%E8%B2%B7%E6%84%88%E7%AA%AE%EF%BC%81/
別急著出手，房價還在頭部！
最近在臉書貼文，寫了一段話：「房價還在頭部，可以慢慢地先看房。」很多朋友看了很疑惑，跑來問筆者為何有此一說？
過去十年來，許多專家提出一堆數據指稱房價要下跌了，像是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比[1]，每一種數據都明顯偏離正常狀況，但無論如何喊空，每次房價最後總是會上揚。久而久之，在一般民眾的大腦中就形成了如下的慣性：
房價→下跌→必定會再上揚
指標→不準→不必看
據此，自103年房價走低後，雖然很多地區跌幅早已超過三成，但也有持續上漲的地區，因此導致多空看法錯雜，有主張10年、20年之後，房價會再度回到上漲軌道者，大多是因為上述慣性而認為數據不是很重要，房價如同太陽會從東邊升起一樣，以後還是會再上漲。
只是這種憑著舊有感覺為基礎的推斷，相當危險。
筆者認為房價所得比、貸款負擔率、房價租金比等數據，只是呈現出房價走勢的外觀，並沒有探討到價格的本質；就好比是星巴克咖啡價格上漲最高16%，民眾看到的是漲幅數字，但真正導致漲價的決策背景卻沒看到；也好比是股票價格固然可以參考本益比、殖利率等因素，但最重要的還是公司體質的變化。
筆者認為真正房價的影響因素在於「人口結構」，而不是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比這些數據，當一艘大船是否要轉向的時候，最好的觀察點應該是「舵輪」是否有轉動，而不是這艘船還有幾年的壽命，也不是外觀好不好看，更不是北極星的位置；我國購屋人口的供需正在產生結構上的重大轉變，這一個「舵輪」正在緩緩地反向轉動，已經與過去不同的方向。
很多人一直問筆者：現在的房價到底跌完了沒？可以進場買房了嗎？
參考下圖，以宏達電(2498)的股價為例，股價不斷創高，2011年4月最高漲到1,300元，達到「頭部」後開始迅速下跌，目前股價來到百元以下；當宏達電以手機為主的產業愈到了瓶頸，股價的跌勢相當驚人。
房地產也是一樣，只是房地產跌價的速度往往比股票慢，可以參考筆者在大數聚網站寫的多篇不動產文章[2] ，提出許多數據說明目前房價位於「頭部」的看法，又如同下圖信義房價指數，相較於2001年，漲幅依舊相當可觀，還有一定的跌價空間，建議應即早因應，避開房價下跌的損害。
窮人買房為何會愈買愈窮？
什麼是窮人？本文使用的「窮人」一詞並非不好的名詞，只是代表一種現象，以下舉出四個特色：
資金少，手頭上買房現金不超過房價2成，例如1,500萬的房子，手中僅持有300萬元。
無法選擇最好的地段，必須退而求其次選擇比較偏遠的地段。
前幾年無法償付本金，只能給付利息[3]。
談價經驗不足而買貴
舉個例子，窮人小毛於103年買了一間價格1,500萬的房子(剛好買在高點)，雖然每月收入約有8萬元，但因為一家老小都靠他吃飯，加上在都會區工作，收入捉襟見肘、不足以繳付貸款，只能拿出2成300萬的貸款，其餘8成則辦理30年1,200萬元長期貸款，而且前5年只付利息不償還本金，利率2%，定額年金償還，每年都很難存到錢。
前5年：每個月繳2萬元，佔月收入25%。
第6年開始：每個月繳5萬863元，佔月收入64%，接近2/3。
除了第6年以後，每月繳納貸款佔所得比過高的風險外，小毛還有一個風險，亦即本文所說的不動產「逐步跌價」的風險，且讓筆者用「資產負債表」來說明：
103年的房屋市價1,500萬，扣除掉貸款1,200萬，淨資產300萬。
假設5年後(108年)，房價下跌20%，跌到1,200萬元，因為小毛只繳利息，還沒有開始償還本金，依舊積欠銀行1,200萬。
換言之，房價下跌20%，窮人從300萬元的淨資產，下跌成0元，下跌百分比是100%。如果更進一步下跌40%，房價剩下900萬，但依舊欠銀行1,200萬元，淨資產則成為負300萬元。
窮人想要有一間房子，這間房子通常都是他的主要資產，經濟的波動會使得窮人承擔著極大的風險；阿蒂夫‧米安所著的《窮人為什麼變得更窮》一書，引用各種數據描述出美國2008年次級房貸引發金融海嘯時，金融業者為了賺錢，讓本來沒有能力獲得貸款的窮人，居然能用極低的成本買到一堆房子；電影《大賣空》中就有脫衣舞孃買了5間房子，前幾年不需要繳交什麼費用，等待房價上漲出脫獲利；結果是房地產暴跌，窮人的損失最大，也因此擴大貧富不均的慘狀[4]
有錢人的傷害比較小
愈弱勢的人在這種泡沫破碎的過程中，傷害往往更大。
有錢人有較多的資產，可以把錢存在銀行、購買貨幣市場基金或直接持有股票之類的金融資產，而那筆錢會逕自變成借給借款人的抵押貸款；相對地，借款人通常資本淨值較低，這正是他們必須借錢才能買房子的原因，主要的資產卻是高額貸款所買下來的房地產[6]。
當發生金融海嘯的時候，愈窮的人傷害愈大。參考下圖「歷年家庭收支調查」中有關於平均每戶儲蓄，最低所得組於2007年業已淪為負數，與最高所得組相比較，可說是天壤之別啊
回到小毛的例子，當房價跌了兩成，淨資產歸零，房價跌了四成，資產扣除負債，剩下負的300萬；反觀借他錢的銀行，固然也受到損失，但借了1,200萬給小毛，假設拍賣拿回了900萬元，加上之前已經賺到的利息錢，也與本金相去不遠，相較於小毛而言，銀行僅損失個兩成算是輕微了。
結論：窮人更要掌握時機，貿然進場損失更重！
國發會指出，目前國內只租不售的社會住宅僅約有7,281戶，佔全國住宅總量的0.08%，相較於歐洲國家的30%，比例明顯偏低[7]。因此，蔡英文總統正積極推動8年20萬戶的社會住宅；另外，未來的都更將使得容積率增加、政府分回戶增加[8]，都會造成房屋供給量增加，再加上少子化實質購屋人口減少、繼承集中化，以及資產稅提高等因素，房地產長期難以走多。
在房地產價格長期看淡的趨勢下，窮人購屋更要掌握住「最佳時機」，不要貿然進場；否則買不起頂級地段、必須承擔高額貸款、一定期間內只繳利息的「窮人」，當房價下跌更加明顯的時候，歷史經驗告訴我們，這些窮人將是最大的受害者
各位多多空空們
你們是窮人嗎
