台北市的高房價是錯的

葛林斯潘在2000年網路泡沫破滅時被指責應該負起責任
因為他沒有實施足夠的措施來抑制不斷擴大的泡沫
那時候他說為自己辯解說"當泡沫還沒破滅時沒人能判定那價格是不是泡沫"
事實上那只是他的辯解之詞
也是現在炒土地的人用來說服自己的話
但那不是事實
事實是台北市房地產就是個泡沫

大家都以為價格跟需求總會平衡
價格上升會減弱需求
所以只要需求不墜價格就是合理的
可惜這是錯的
這只是買家用來安慰自己的話

富蘭克林坦伯頓說
全世界最貴的一句話就是"這次不一樣"
為什麼"這次不一樣"最貴?
因為我們以為我們有堅實的基礎做後盾
所以我們安心進入瘋狂進入
但當泡沫破滅時
我們將付出可怕的代價

1929年時經濟學家宣稱他們已經解開經濟循環的秘密
世界將進入無止盡的繁榮
結果是長達10年的經濟大蕭條

1970年到1990年的日本
土地價格在20年內有17年上升
其中沒有連續兩年下降的紀錄
所有的日本人都認為土地是無敵的投資
他們當初的理由看好房市的理由跟我們現在看好台北的理由一模一樣
結果日本六大都會區商用不動產價格在接上來的1991-2004
價格跌多少絕對讓各位想不到
在這14年間日本六大都會區商用不動產房價下跌了87%
沒錯,你的眼睛沒有看錯
是跌了87%也就是價格只有泡沫高峰的13%
高爾夫球會員證價格跌幅更驚人
高達95%
日本從日本第一變成經濟教科書裡的教訓

1999年高科技業憑著未來不可限量的美好願景
那斯達克指數衝上5132的高點
在10年後的今天
那斯達克指數還不到當初高點的一半
而美國為了修補.com泡沫所實施的低利政策
被視為後來造成2007年房產泡沫的原因之一
而2007年房產泡沫破滅後來引發了2008金融海嘯

當中日本的狀況最特別
不是因為它跌的最重所以最特別
而是在社會竟然要付出這麼大的代價來修補這個泡沫
大家一直以為別人炒地皮關我啥事
只要我不玩泡沫破了我又不會痛
其實這是錯的
泡沫破了付出代價的將是整個社會
而代價之大我們無法事先估算
為什麼?
我們把錢拿給壽險公司保險
而壽險公司則拿這些錢到處投資
其中有一大部分在房地產上
再來我們把錢存在銀行
銀行會把錢借給一堆的公司賺利息(或自己投資)
其中也會有建商來借錢
銀行借建商錢間接就是把我們的錢投資到房產上
其中如果保險公司跟銀行投入房產的錢占他們資產的30%的話
也就是你的"存款跟保單的總金額"中會有30%的錢投入房地產中
而日本在房產泡沫中據說這個數字是60%

這就是房產泡沫可怕的地方
政府不能不救過度涉入房產的壽險業跟銀行業(甚至民間企業也一樣)
否則你的保單跟存款(跟股票)就會不見
因為每個人都牽涉其中政府不得不救
但救的話就是違背社會公平正義
他們跟2008年的銀行家一樣涉入過多風險
但利潤是他們自有不過風險卻歸公
因為他們太大不能倒
因此我們不得不救

我認為救他們的決定是對的
因為他們真的太重要了不能倒
放任他們倒要付出的社會代價不是我們能想像的
但是政府事前的監控在哪裡?
如果這風險是可以事前預防甚至防止的
但政府刻意縱容
事發之後才告訴我們他們太重要不能倒要大家買單
這公平正義在哪裡?

重點就是政府不能事先縱容他們
因為一旦縱容他們
那些人是無法負擔起泡沫破滅的代價的
泡沫破滅的代價一定是全民買單

我們來看看日本的代價是甚麼
首先是無形的
日本的經濟停滯了20年
在20年間人民的心理跟生活增加的痛苦令人難以想像
經濟不振對整個社會的影響遍及所有層面
實質面上的則是銀行無盡的壞帳,壽險業整併倒閉不斷發生
政府則是不斷注資銀行注資再注資,擴大支出救經濟支出再支出
日本政府整體赤字不斷飆升
20年內日本政府的債務已經高達871.5兆日元
國民平均每人背債683萬日元(約每人240萬台幣)
至今日本還是沒有辦法完全走出這個窘境

那我們要付出的代價有多少?
我不知道,也沒有人會知道
到泡沫破滅之前沒人知道這泡沫有多大
當"台北豪宅價格超越紐約、東京 "這種新聞標題不斷出現時
就不斷讓我想到當初日本光賣掉東京就可以買下整個美國土地的那段往事
如果這樣還不夠的話
願上帝保佑我們

最後跟各位分享一句話
"通往地獄的路上兩旁總是開滿漂亮的花朵"
過度上漲的地價是否如媒體所說得那麼美好?
當審判之日到來時我們是否負的起代價?

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很多人對價格方面有許多問題
我大略再多做一點點補充
省得各位還要去翻文

對房價泡沫化程度有興趣的人可以用google找"台北房價 泡沫"
其中可以找到張金鍔教授評估台北房價泡沫的文章
(如果你還願意相信這位專家的話)
房價很難找到合理價格
所以你只能用專家評估出來的價格正負假設說20%來當合理價
舉例張教授算出台北房價50萬一坪合理那麼在40-60間的價格都算合理
如果超出了這範圍太多
學者就會提出警告讓你注意
在2008年4月的報告中張教授認為泡沫程度已經將近40%了
(現在當然更高)
而日本的專家們認為日本房價泡沫是在1985-1986開始真正形成的
也就是1970-1985房價跟通澎是維持相對穩定比例上升

另外我相信的是過高的價格其實存在某種荒謬性
並不需要專家才看的出來
只是我們習於去忽略它
例如賣掉大東京可以買下整個美國
現在我們看起來很荒謬,不過那時可是全世界都深信不疑的
(泡沫總是建築在堅實的美夢上,那時的報導可能說日本再20年會用經濟統一世界來洗腦大家吧)
我們反過來看看自己
非凡新聞說台北市平均每坪房價比日本東京還高!
東京每坪是64萬元新台幣,台北市是每坪66萬~75萬新台幣,
台北豪宅全世界第六貴
這種令人吃驚的新聞的不斷出現時
我們用什麼來說服自己?
更何況我們用來說服自己的因素還掌握在別人的手上!

其實看完許多回復讓我傷心的是
許多人的第一個感想竟然是這個泡沫還有漲大的空間
我們還可以想辦法從中獲利...
明知道泡沫越大越傷人卻還想把它推到極限..

如果這泡沫真的被推到極限才破
請各位記住

媒體跟專家們你們是最應感到羞恥的
在社會需要你們清醒時
你們反而為泡沫提供專業基礎讓泡沫延階而上
而在泡沫破滅,事過境遷後
你們還是在媒體上若無其事的談下一個泡沫..