最近因為身邊的朋友開始看房，慢慢的～才了解原來桃園中壢的新成華夏要一個單身上班族１５年才有能力付清買斷．
這不經讓我想到
１．是不是建商與代銷公司聯合哄抬中壢桃園的房價？
２．再來就是以前賣房都是建商自己賣，什麼時候我們需要透過代銷付那麼昂貴的手續費以及行銷費？
３．真的想買房子的人都是自己去找上門！不是嗎？
４．假設建地１坪１０～１７萬＊２００＝３４００
＋建商建１坪５萬＊２００＊１２樓＝１２０００
建商花１５４００／１２＝１２８３．３（這是２００坪）
＝６．４１６５（每坪）
５．以現在每坪１５萬的華夏，扣除２成代銷每坪為１２萬和粗算出的６．４２萬差了有一倍！！難道建商用的料
超好？還是代銷不止２成費用？
６．以上是小弟不成熟的房價感想！！！
請大家也多分享點看房後對房價的感想
勿筆戰！！！無論我算的對錯～只是感想︿︿
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地坪280P
假設你講的地價屬實好了(現在很難找到10~17/P的地價,除非工業區!!)
17x280=4760萬
建屋成本五萬???有空你找看看,你找得到在講!記得要有小花園等精緻擺設喔!
因為容積率跟建蔽率關西,280P不可能蓋滿,我朋友那棟只能蓋100P
100(地坪)x3.5(三樓半)x5/P(建屋成本)=1750萬(營造成本)
1750+4760萬=6510總價!
6510萬/280P=23.15萬/P(單價)~~這位看官~懂了吧!通常建商想賺多~只能從容積率跟建蔽率著手!!假設沒有建蔽率好了280P讓你整個蓋滿
280Px3.5(三樓半)x5/P(建屋成本)=4900萬(營造成本)
4900+4760(土地成本)=9660萬
9660/280P=34.5萬/P
這位看官~你若是建商,你想蓋滿280P,還是乖乖照政府規定的建蔽率,偷點營建成本,然後把容積率拉高蓋嗎?!
建商黑規黑~但不用亂扣帽子!
我這邊要給板到一個觀念!容積率跟建蔽率通常是不能動的!尤其是建蔽率要隨當地政策而定,但容積率建商就很會乾坤大挪移了!!這裡恕不詳述!!!
總之!若你找到某個案場地坪200P,但卻蓋到12F高,且開價15/P,小弟我建議你,依照桃原來講,請避著眼睛跳過此建案!因為這裡不是台北!建商不會把容積率傻到挪到這裡用的!你也不是傻蛋~看到地基那麼小,卻蓋到那麼高(地震你不怕震倒嗎?)!
勿筆戰！！！只是把我所知道的觀念分享給想買屋的朋友們!!!
seanrose wrote:
假設建地１坪１０～１７萬＊２００＝３４００
＋建商建１坪５萬＊２００＊１２樓＝１２０００
建商花１５４００／１２＝１２８３．３（這是２００坪）
＝６．４１６５（每坪）
)
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建議您多學習一些房地產專有名詞及定義後
以便正確評估
可以參考以下連結:
http://blog.sina.com.tw/4167/article.php?pbgid=4167&entryid=583320
內容轉貼如下:
購屋時須認識的專有名詞
購屋時若對某些房地產名詞有正確的認識，想必對購屋會有相當的幫助，以下是一些常聽到的名詞：
《地坪、建坪、土地權狀、建築執照、使用執照、建蔽率、容積率、小公、大公、樓高、淨高、樑深、樑下淨高、夾層》
地坪：是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積
建坪：是指建築物建構起來的面積，包括室內、陽台、雨遮、大公、小公等，至於露臺則無任何登記面積，沒有建坪可言。
若某塊土地面積50坪，地坪就是50坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是30坪，則建坪為30x4 =120坪。
「土地權狀」：為土地所有人之證明文件。
「建築執照」：為政府批准建商或建築師可延請營造商進行建築物實體的起造。
「使用執照」：為建築物主體建構完成，完成水、電、瓦斯，以及消防相關設施，經過政府單位查驗核可之後，批准使用該建築物。
建蔽率：指的是建物相對於地面的投影面積比。舉例說明，若一塊土地的面積為20公尺×9公尺，而建築物投影面積為15公尺×6公尺，則該建物之建蔽率為50%。
容積率：是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。
建蔽率與容積率都是縣市政府都市計劃相關單位規範的，對於想要自己買地蓋房子的人可以注意這些規定。
小公：通常為該棟建築物的梯間，為該層樓共用該梯間各戶持分，近年來政府對安全梯的要求提高，也影響小公持分比例增加。
大公：則指附屬的公共設施、地下室車為以外的空間等，為整棟所有各戶持分的面積。這些都會以公設比例的方式估算在權狀中。
有些人誤認為大公是包括中庭面積實為天大錯誤(還有售屋人員跟我辯論不休...其可能原因有二，一為無知、一為故意混淆公設的定義打烏賊戰，兩者都不可取)，中庭無頂蓋位置並沒有保存登記任何建物面積，所以並無面積可算到大公裡，但中庭是屬於公共空間殆無疑義。
樓高：是指樓地板中心線之間的距離，法律規定一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層樓高則為3.6公尺。
因為樓地板(RC+地板材)的厚度至少20公分，若地板需施作大理石或者拋光石英磚時，厚度更厚，於是3.6公尺樓高的住家，屋裡最後的淨高約3.4公尺以下；3.2公尺的樓高，最後淨高也只剩下3.0公尺以下。
樑深：樑的深度，大小為45~50公分，突出天花板的距離為30公分左右，主要的樑會更粗，約在65~70公分左右，突出天花板的距離為50公分左右，若以3.2公尺樓高來看，家裡淨高最低處會只剩下2.5公尺以下。
夾層：市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計，到底4.2公尺挑高有多高？其實你可以算一下，4.2公尺樓高，減去樓板厚度20公分、夾層地板厚度20公分，只剩下最多3.8公尺。我們將之直接除以二，得到1.9公尺，換句話說，一樓最多1.9公尺淨高，二樓也是最多1.9公尺淨高，這樣的生活高度其實有點低矮。
祝大家購屋愉快！
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