這裡有一篇理財週刊約四年前發表了一篇中古屋合理算式:
http://tw.money.yahoo.com/column_article/adbf/d_a_071210_60_q7ol
其中重點節錄如下:
公式1—
中古屋單價行情＝預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)
(註)1、折舊率通常以0.8為基準，景氣大好的時候，折舊率可以調到0.8~0.9之間，景氣差的時候，折舊率也可以調到0.7~0.8之間。
2、耐用年限通常以40年計算。
公式2—
中古屋總價行情＝(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註) (註)一般房屋的投資報酬率都抓5％，但是，要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本，所以建議以4％的投資報酬率，去計算房屋的總價值。
感覺上目前中古屋的開價跟這兩個公式來比對得話，差距甚遠，所以也不知道這個兩個公式是否有參考價值，想請版上專業的大大門來講評一下，讓大家都學會如何當聰明消費者吧!
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不過以此去談了兩間透天房子(大概都1000萬，位於台中市)，
仲介就說現在有交通重大建設，建材漲價，房是還很好，奢侈稅沒影響等因素，
所以屋主堅持要賣850萬以上萬，
已經是7年房子，若以版主所述公式，那大概只能出530萬左右，
以這樣的價錢去談根本沒得談。
所以我覺得中古屋的價錢是取決於景氣與屋主的堅持價錢而定。
親身的案例，開價1000萬，以區域平均成交行情估算約750萬，
屋主當初購買價約710萬，屋主可談價錢850萬(想賣900萬以上)，
以我出的價錢，仲介連收斡旋都不想，還被羞辱鄙視(出這樣的價錢還想要買房子)，
現在的仲介很多都是站在賣方，幫忙說服買方增加價格，
所以有時候在想，2%仲介費到底付的值不值得。
以上提供參考。
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不可否認的 房屋一定是屬於可投資的商品
商品的價值由投資的利潤來決定也很合理
再怎麼華麗的豪宅 賠錢誰敢買?
換句話說 再怎麼爛怎麼老舊的一間房子
能賺錢還不是大家搶著買 =.=
當然我們都知道大都市不能用租金算
在經濟大景氣及不景氣時
大環境會勝過小環境 所以也很難估算
但是在一般的情形下 租金報酬率一定是可以做為參考值的
舉實例來說好了 97年的時候
在中壢要買個十幾年中古三房加車位
大概就300萬 但是稍作整理就可以租13000以上
我很久以前發的文 我朋友在中壢買二房160萬
現在也是9000塊錢租的好好的
雖然大多數在地人都認為<<這些房子沒有這個價值>>
我也曾帶一個朋友(約60歲)看一間中古三房
他跟我說這間房子頂多值一百萬 =.=
但是我們租金賺的很開心
所以就只好繼續買這些舊房子
如果像台灣真的租金行情比較差的地方
透天5000也聽過 甚至還會租不掉
相信再漂亮的透天也吸引不了投資客去買
除非跟價錢相對起來報酬率很漂亮那又是一回事=.=
簡單來說 以後如果你們有想投資其他地方
台灣也好大陸也好 未被特別關注的地點
租金報酬率是我個人會推薦的參考值
當然也只是我個人推薦而已啦 僅供參考^^'
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也許你換個角度：今天你要賣房子，你會用這種公式去計算你房子的賣價嗎??? 這個公式的可信度就非常清楚了
今天你旁邊新大樓預售屋的價錢是 60 萬/坪、35 坪，總價 2100 萬；
而你是：
1. 10 年 35 坪的舊公寓
你會想要賣 60 *0.8 * (1- (10/40)) *35 = 36 萬/坪 * 35 = 1260萬 嗎??
2. 10 年 35 坪的華廈
你會想要賣 60 *0.8 * (1- (10/40)) *35 = 36 萬/坪 * 35 = 1260萬 嗎??
3. 20 年 35 坪的老公寓
你會想要賣 60 *0.8 * (1- (20/40)) *35 = 24 萬/坪 * 35 = 840萬 嗎??
房屋買賣不是去 7-11 買飲料一樣，有公訂價，反正快賣完馬上就會有人再補貨的。有些
實際使用面積? 土地持分大小? 是否有電梯? 這些條件都是賣方有選擇性的告訴你的（不過絕對不會是站在買方的角度去看的）。
以上例來說，你想想你自已會想賣多少錢吧
你旁邊新大樓預售屋 35 坪、總價 2100 萬的房子
1. 10 年 35 坪的舊公寓：我不僅土地持分高、房子也不算舊、使用面積又大得不像話。這個時候絕對不會有人和你提到我沒有電梯、缺乏管理這此事。
2. 10 年 35 坪的電華廈：我使用面積比新大樓更多，一樣35坪，你了不起使用 35*0.7=24.5、但我卻是 35*0.78=27.3。何況旁邊一樣10年但沒電梯的公寓都賣 xx 萬/坪 的價格了，我還有電梯，至少每坪也要多個五萬不過分吧，多想想你老了樓梯爬不動時候，再多想想你年邁的雙親吧。這時絕不會和您提到土地持分過小這件事。
3. 20 年 35 坪的老公寓：賣的時候我會告訴你土地持分大，並且有都更題材（你別管我都更這事根本不可能會發生，那個是你的想法）。啥~光我上面和你上面提那二點我還要解釋為什麼我要賣這麼貴嗎?? 我覺得你還是去找適合你的物件吧，不要浪費你自己寶貴的時間在我這間房吧
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