IMRL wrote:
台灣的房屋持有人的財務能力, 最近七八年間, 是經過銀行鑑定過的....(恕刪)
是的，這個好方法讓金融市場比較穩定。
核貸是以還款能力為基準，比如說收入乘上幾倍，
用公式算出來的。
超過就不能貸。
起碼我遇到的銀行很認真的執行這個規定。
我聽說10年前有全貸的事情，
現在應該沒有了。
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不過, 同一份資料, 我的看法跟版主角度不同, 像這份資料, 我會注意"當月首拍"的件數, 這代表每個月會淪入法拍的戶數, 這比較代表"房屋持有人財務能力"的一種趨勢. "當月待拍件數"這裡面涵蓋首拍, 二拍, 三拍的物件, 分析這一選項, 反而是代表"購買法拍屋的力道"有多強.
當然, 最先會淪入法拍的屋主, 通常是社會財經能力較低的族群, 因此, 在"當月首拍"的量少的時候, 這個數字當然不能代表社會普遍多數的財務能力, 但是反過來講, 如果法拍量升高的時候, 就可能代表屬於社會中產階級的屋主財務已經面臨危機了. 因此, 我看的是"是否升高"用來判斷未來趨勢.
目前新竹縣市的"當月首拍'量大約維持一百多件, 這個量算不算值得注意與分析, 就由大家自行解讀了.
至於, 蜥蜴的特性是甚麼, 我不是很了解. 不過, 我可以再舉例說明"買高不買低", 像說 SARS, 2008 金融風暴, 我就沒有進場去買, 不知道版主是不是有進場呢?
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IMRL wrote:
用供需模型來分析房市...(恕刪)
IMRL的分析很有深度，我也認為短期內房市要"急跌跌深"的現象不大可能。
但有一點誤謬之處，此文認為"供過於求"不是造成房市下跌的主因，我同意不會是主因，但卻可能是導火線。
也就是當賣家判斷未來房市會下跌，是會降價出售的(就像你認為股票未來會跌，就賣出是一樣的道理)。
當市場上有持續下跌氣氛，就會促使更多賣家降價求售，而在市場上形成恐慌的狀況，就可能造成泡沫(我相信若成交量下跌的狀況一直持續個一兩年，市場上賣方浮動現象會更明顯)。
這種狀況跟股票也類似，一個股票的壞消息，可能造成恐慌而泡沬現形。
什麼叫泡沬，就是資金流入到"沒有實際需求"的產品，這些產品價格被吹大。在出現資金問題或壞消息時，就再沒有需求會支持這個價，造成崩落，所以"供過於求"當然是一個重要指標~~
這種泡沬現象，同意IMRL的說法，目前房屋持有人資金體質都正常，價格若降到不能接受的程度，大家沒有資金壓力，會寧可先放著。
但目前的狀況則是價格並沒有降到一個顯著的程度，讓屋主未來就算遇到市場恐慌，而會寧可先放著。
所以"賣方恐慌狀況"不是現在進行式，但即可能是未來式，這是我們未來要持續觀察的。
