想投資-台中套房(南區:五權天下VS南屯:龍歡喜),請大家給點意見,謝謝



小弟因為能力有限~
買不起台北的房子,但總不能坐著等房價跌
想先買間台中的套房當投資,待日後有機會再轉手
目前評估2個CASE,請大家給些建議
下列是我做的初步分析,謝謝




認真k書中~~"愉快的交易員..."
2013-08-01 21:56 #1
對台中不熟
但以條件來說
投資 1較佳
自住 2不錯
1較有機會出租,且高樓層較好,且總價低,價跌比較心不痛
2就只有公園好,聽別人說 台中的屯好像都很遠
個人不專業的評價 看看就好

yivtfa wrote:
小弟因為能力有限~買...(恕刪)

yivtfa wrote:
小弟因為能力有限~買...(恕刪)



套房投資注重的是投資報酬率~

你屬意的這兩間套房不知租金水準如何?相信不會太高!

本人前幾年也投資了三間套房,貸款十年至今有兩間已快還完了!

主要是投報率高,三間的取得成本加上裝潢家具都不超過百萬,但月租金在頭五年都超過8000以上,現雖已降到7000左右,但租約都很穩定,三間平均都約13坪左右,缺點是不到15坪會比較不好貸款,現在成交價約12萬/坪以內!

有專人管理收租,刷卡管理,房客若拖欠房租房東可以直接蓋卡,不用怕奧房客!

若以現今的成交價來看投資報酬率約5%左右,我早期可接近10%~

但若以你屬意的這兩個案子,租金的投報率應該不會超過3.5%

謝謝大家參與討論,可以讓我把一些問題,想的更清楚
出租最初的用意:只是想節省房貸負擔,最終還是想獲取資本利得~

1.南屯區這塊是接近台中的精華地段
2.價格是目前網路上查詢到的標價,我相信成交價應該可以稍微便宜點

CASE1
出租約5~6000 (如果有整理好的話..可能可以再高一點點)
網路、管理費成本約1000。投報率3%

CASE2
出租約7~8000,但我不確定租不租的到這個價格XD
網路、管理費約1500。投報率2.4%








kevenmao wrote:
套房投資注重的是投資...(恕刪)
認真k書中~~"愉快的交易員..."
目前來說 要是要以台中的市場來說

現在買套房不是很好的選擇
(容易套牢了)

到不如把錢 拿去買公寓 改套房還比較實際一點
到時候脫手也比較好脫 投報比套房高多了

小小意見.....

ygyangkimo wrote:
對台中不熟
但以條件...(恕刪)



還是忍不住打了字發言....希望救一個算一個吧!

我在台中是做物業管理的~說白一點就是專門在做套房管理...

你所提的這二個物件~我都非常了解....我良心的建議是,你再好好冷靜想想吧!
如果你是我的朋友,我會直接跟你說....這二個物件都不值得投資!

先來說五權天下~你現在會開始想像,我投資五權天下的套房後~稍微整理一下,馬上就可出租給興大的學生,但事情是那麼美好的嗎?首先你會面臨興大這邊租屋市場的衝擊震撼,興大這邊這幾年被一些投資客給玩爛了,所有能改的、不能改的物件~通通都改建成套房,造成興大這邊租房市場供過於求,你投資五權天下的套房,首先你離興大不是最近再加上你的物件老舊,你認為興大的學生在價格一樣的前提下,為什麼不會去選擇其他新建的套房,而來選擇你的呢?你有空可以騎著機車去繞繞興大路(包含男生宿舍那邊)、國光路、仁和路...去看看附近有多少出租套房,有多少一直是空著租不出去~懶得出門的話..教你...你直接上網點591、輸入興大關鍵字...去看看吧!
再來從另一個層面來說...五權天下這間套房的投報率太低,根本不值得投資~未來也沒增值空間,再加上是單一套房格局~未來你也不好脫手。
如果你真的很想投資套房出租給興大的學生~我教你,你可以去仁和路那帶去找那邊三十幾年的公寓,那邊的公寓大約都三十多坪的格局,購入成本大約是二百多萬(可閱實價登錄,我今年三月底時,有遇見一個投資客,二年前購買仁和路二樓的公寓,購入成本275萬,改建五間套房,三月底時丟出來市場賣,喊價488~最後被一對來自桃園的母女445買去了,我當時在場,就一直聽那房仲跟那對母女述說著那些多麼美好的願景,投報率有多高,沒想到她們還是跳進去了,重點是她們完全沒有出租的經驗,我當時不方便多說什麼,只能暗自搖搖頭)再花個一百~一百五左右改建成五間套房出租,那邊的公寓又不需管理費~假設都能出租出去,你的投報率有7%以上....還有,套房出租並不如你想像的那麼簡單,管理跟房客的問題百百樣,如果你是沒管理經驗的投資者,我會勸你還是不要去玩,我手中就有一些北部的客戶,當初被房仲哄說投資這種物件多美好(前一手投資客通常會先隨便租出去一、二個房客,打造成很好出租的假象,然後就一起把房客賣出去),只要躺著收房租就行了,等真正投資下去後,才發現原來包租公並不是那麼好當的,管理問題一大堆,他們也沒辨法處理,想脫手~才發覺這種改建套房的物件在市場上算是特殊物件挑人買~不好脫手!最後,還是找上我來委託管理經營套房。

要聽實話的話~興大這邊,我有很多客戶....我老實跟你說,興大這邊真的不好玩,真的都被玩爛了~能夠不投資這邊就盡量不要投資這邊吧!

再來說說你提的第二件物件...龍歡喜!

如果這個物件你是打算要自住的話,我是不反對....不過要自住兼看能不能增值,我會直接叫你買三房的格間的物件,套房就省省吧!

如果,你是打算投資龍歡喜套房來出租,我會叫你打消這個主意吧!
首先,你購入這間套房的成本就過高了,那你租金要一個月出租多少呢?怎麼算,你都不划算!
再來是~你要出租給誰呢?你只能尋找一些游離的上班族來出租,出租給上班族你的風險成本也要算入,
上班族不比學生單純,你遇到的狀況會更多,懂得也更多~跟你有些不愉快,就會到處檢舉,光是檢舉國稅局,你就很麻煩了。
未來有IKEA的員工你碰的到,不過ikea的員工,只會找租金低的(我目前手中有二位房客就是台中IKEA的員工,正在受訓中),你的租金偏低...你購入的成本高,你怎麼算都不划算。

不好意思~雜七雜八的囉嗦太多....盼你再好好的思考看看吧!千萬不要太衝動!
當然是買南屯阿

實際來台中晃一下就知道

興大這邊發展有限

台鐵紅線效益還有待觀望


要說綠線才是真正的捷運

龍歡喜附近豪宅越來越多

離圓滿又近

至少有點拉抬作用
今天把兩個案子都去看了一下。
屋況都比心中預設的要好,至少都達到可以入手的標準。
1。南區都是自住,環境單純,但價位已上漲,成長空間不大,日後需求可能也不會有大幅成長。

2。龍歡喜的點真的不錯,管理上比想像中來的好,剛好碰到住戶詢問,也發現出租需求還算多,但單價高,坪數小是不可否認的劣勢。

所以最後的問題,應該是卡在價格XD
感覺如果買的夠便宜,應該是南屯比較適合投資。



yivtfa wrote:
小弟因為能力有限~買...(恕刪)
認真k書中~~"愉快的交易員..."
南區從去年下半年起真的漲得很誇張,
大英國20坪雙套房的物件,去年11月底左右看開價398,現在已經開到498了,
健康公園旁的近30年無電梯公寓5樓開價275萬,出到255萬屋主還是不願意脫手,
連仲介都叫我不要再加價了,他們也不願意幫屋主談了,
剛剛上網又看到那間公寓現在開價卻是398,短短半年多開價已漲兩成以上
921後的房子要開高價我覺得不意外

因為這區的新舊屋價落差極大,區分的很明顯

已經不適用中古屋的價位加幾成這種定律去看新成屋

不知情開低價的應該都會被仲介的手上名單先掃走


921前的房子比較好談了

而舊公寓想必是土地持分比較多才會這樣開價吧
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