小弟因為能力有限~
買不起台北的房子，但總不能坐著等房價跌
想先買間台中的套房當投資，待日後有機會再轉手
目前評估2個CASE，請大家給些建議
下列是我做的初步分析，謝謝
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想投資-台中套房(南區：五權天下VS南屯：龍歡喜)，請大家給點意見，謝謝
小弟因為能力有限~
買不起台北的房子，但總不能坐著等房價跌
想先買間台中的套房當投資，待日後有機會再轉手
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認真ｋ書中~~"愉快的交易員..."
2013-08-01 21:56
#1
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yivtfa wrote:
小弟因為能力有限~買...(恕刪)
套房投資注重的是投資報酬率～
你屬意的這兩間套房不知租金水準如何？相信不會太高！
本人前幾年也投資了三間套房，貸款十年至今有兩間已快還完了！
主要是投報率高，三間的取得成本加上裝潢家具都不超過百萬，但月租金在頭五年都超過8000以上，現雖已降到7000左右，但租約都很穩定，三間平均都約13坪左右，缺點是不到15坪會比較不好貸款，現在成交價約12萬/坪以內！
有專人管理收租，刷卡管理，房客若拖欠房租房東可以直接蓋卡，不用怕奧房客！
若以現今的成交價來看投資報酬率約5％左右，我早期可接近10％～
但若以你屬意的這兩個案子，租金的投報率應該不會超過3.5％
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ygyangkimo wrote:
對台中不熟
但以條件...(恕刪)
還是忍不住打了字發言....希望救一個算一個吧！
我在台中是做物業管理的～說白一點就是專門在做套房管理...
你所提的這二個物件～我都非常了解....我良心的建議是，你再好好冷靜想想吧！
如果你是我的朋友，我會直接跟你說....這二個物件都不值得投資！
先來說五權天下～你現在會開始想像，我投資五權天下的套房後～稍微整理一下，馬上就可出租給興大的學生，但事情是那麼美好的嗎？首先你會面臨興大這邊租屋市場的衝擊震撼，興大這邊這幾年被一些投資客給玩爛了，所有能改的、不能改的物件～通通都改建成套房，造成興大這邊租房市場供過於求，你投資五權天下的套房，首先你離興大不是最近再加上你的物件老舊，你認為興大的學生在價格一樣的前提下，為什麼不會去選擇其他新建的套房，而來選擇你的呢？你有空可以騎著機車去繞繞興大路(包含男生宿舍那邊)、國光路、仁和路...去看看附近有多少出租套房，有多少一直是空著租不出去～懶得出門的話..教你...你直接上網點591、輸入興大關鍵字...去看看吧！
再來從另一個層面來說...五權天下這間套房的投報率太低，根本不值得投資～未來也沒增值空間，再加上是單一套房格局～未來你也不好脫手。
如果你真的很想投資套房出租給興大的學生～我教你，你可以去仁和路那帶去找那邊三十幾年的公寓，那邊的公寓大約都三十多坪的格局，購入成本大約是二百多萬(可閱實價登錄，我今年三月底時，有遇見一個投資客，二年前購買仁和路二樓的公寓，購入成本275萬，改建五間套房，三月底時丟出來市場賣，喊價488～最後被一對來自桃園的母女445買去了，我當時在場，就一直聽那房仲跟那對母女述說著那些多麼美好的願景，投報率有多高，沒想到她們還是跳進去了，重點是她們完全沒有出租的經驗，我當時不方便多說什麼，只能暗自搖搖頭)再花個一百～一百五左右改建成五間套房出租，那邊的公寓又不需管理費～假設都能出租出去，你的投報率有7%以上....還有，套房出租並不如你想像的那麼簡單，管理跟房客的問題百百樣，如果你是沒管理經驗的投資者，我會勸你還是不要去玩，我手中就有一些北部的客戶，當初被房仲哄說投資這種物件多美好(前一手投資客通常會先隨便租出去一、二個房客，打造成很好出租的假象，然後就一起把房客賣出去)，只要躺著收房租就行了，等真正投資下去後，才發現原來包租公並不是那麼好當的，管理問題一大堆，他們也沒辨法處理，想脫手～才發覺這種改建套房的物件在市場上算是特殊物件挑人買～不好脫手！最後，還是找上我來委託管理經營套房。
要聽實話的話～興大這邊，我有很多客戶....我老實跟你說，興大這邊真的不好玩，真的都被玩爛了～能夠不投資這邊就盡量不要投資這邊吧！
再來說說你提的第二件物件...龍歡喜！
如果這個物件你是打算要自住的話，我是不反對....不過要自住兼看能不能增值，我會直接叫你買三房的格間的物件，套房就省省吧！
如果，你是打算投資龍歡喜套房來出租，我會叫你打消這個主意吧！
首先，你購入這間套房的成本就過高了，那你租金要一個月出租多少呢？怎麼算，你都不划算！
再來是～你要出租給誰呢？你只能尋找一些游離的上班族來出租，出租給上班族你的風險成本也要算入，
上班族不比學生單純，你遇到的狀況會更多，懂得也更多～跟你有些不愉快，就會到處檢舉，光是檢舉國稅局，你就很麻煩了。
未來有IKEA的員工你碰的到，不過ikea的員工，只會找租金低的(我目前手中有二位房客就是台中IKEA的員工，正在受訓中)，你的租金偏低...你購入的成本高，你怎麼算都不划算。
不好意思～雜七雜八的囉嗦太多....盼你再好好的思考看看吧！千萬不要太衝動！
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