台灣45年來 詳細的多空循環 時空背景 ~~

把房地產 當股票看待的人
是永遠的錯誤方式~~
土地的本質 永遠跟企業完全不同~~
多空的方式也跟企業獲利不同~~
這點 猶太人 太了解了~~
歐美人更了解 不然哪來的殖民主義?? 哪來的割地賠款? 哪來的占地為王?
甚至 想要去外太空 殖民~~尋找各種可能的 [資源]
華人的 有土斯有財的觀念 反而太弱了!!

白人 擁有的土地面積 全球最多
白人 擁有的 加拿大 澳洲 美國 法國 德國 俄羅斯
加起來的面積就遠遠超過 中國+印度+非洲。

人類要強 要生存 要稱為高階者
唯一的方式 就是奪取資源~~
水 各種礦產 石油 各種原物料 農業 畜牧業 鹽巴~~
現在你知道 為什麼 貧富差距只會擴大了吧?
因為資源都在 少數人手上~~~
中產階級的消失 也是一樣的~~
當低下階級沒得凹 當然是凹中產~~


很多人說 : 這世界上 [沒有只漲不跌的]
這其實有盲點 ,光是地球上的人口
就足以把這句話打槍~~ 地球人口 的確是 [只漲不跌]
必須要把時間跨度延長到50億年,
那麼這句話才會是正確的。

一般人單純的 [看多看空] 的方式,太動物直覺,跟真實情況完全不符合~~
我們來看看 台灣45年來 的房價變動時空背景~~


第一次循環:1968年春~1975年夏(合計7年)

1968年開始,台灣由農業社會轉型為工業社會,國民所得逐年增加,三代同堂的生活型態起了劇變,北部就業人口增加,南部人口轉移,年輕人紛紛自立門戶,購買新屋的市場需求強烈,台北市率先掀起高樓大廈的興建風潮。在供不應求的交易市場中,同時帶動了預售房屋的市場繁榮,北部的高樓新廈與中南部嶄新的透天厝成為購屋新寵,當時的中古屋幾乎乏人問津,預售屋交易量遠大於中古屋,很像前幾年中國各大城市的房地產交易現象。

1973年中東戰爭爆發,因為石油禁運而引起油價上揚,後續的通貨膨脹更順勢引發了房價飆漲。這個時間點 華美建設推出每坪預售不到3萬元的老爺大廈,以及每坪預售約4萬元的林肯大廈(兩者都在台北市敦化南路的仁愛圓環旁邊),都是在推出兩、三週內搶購一空。

政府第一次打房→ 四樓以上建築全面禁建並緊縮融資

1973年底,眼看房價一路飆漲,通貨膨脹將一發不可收拾,蔣中正政府立即下令四樓以上華廈禁止興建,頓時澆熄房地產市場熱度。1975年4月蔣中正去逝,房地產同時進入反轉階段的最谷底。這一次循環初升與主升段之擴張期共走了四年,高峰期走了一年半,反轉期從1974年春高峰到1975年夏谷底也剛好走了一年半,房價下挫三成。

第二次循環:1975年秋~1982年夏(合計7年)

在市場一片悲觀的同時,蔣故總統經國先生開始啟動全台十大建設,並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林,經濟成長迅速,房地產又開始啟動一波主升攻勢,1980年再度爆發中東戰爭,油價也因禁運而再次高漲,通貨具漲的情況下房價當然順勢噴出,搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。

政府第二次打房 → 追查資金來源與空地限期興建

面對如此飆漲態勢,1980年底,政府祭出劇烈的打房手段:緊縮貸款銀根、空地限時興建否則課處重稅、兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源……頓時引起土地價格下滑,市場也因持有者在政府追查資金來源與追查逃漏稅的雙重壓力下,恐慌性拋售手中的房地產,房價也因而在1981年春天反轉直下,到了1982年夏天跌落谷底。這次情況與第一次循環一樣,初升與主升段之擴張期走了四年,高峰期走了一年半,反轉期也是同樣走了一年半,大台北地區房價同樣下挫近三成。因此,坊間對於房地產景氣就出現「三年一小漲」及「七年一大漲」的循環理論。

第三次循環:1982年秋~1990年冬(合計8年半)

1982年秋季開始,房價下滑過速,整體經濟趨緩,金融市場風險再起,於是政府開始放寬建築融資,激勵買盤進場。這個時期,台灣出口經濟開始繁榮茂盛,但房地產市場因都會建地有限,加上產業與就業人口集中,都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。另外,這時候的換屋頻率逐年增高,二手房(中古屋)開始超越一手房(預售屋)市場,這一階段很像中國目前的房地產交易現況。要注意的是,此時台灣的經濟成長帶來了國民所得年年大幅的成長,股市由2000點開始大幅上攻,造成游資不斷增加、通貨膨脹再起,房價節節攀升,加上地下金融猖獗,民間違法吸金利率高達年利率30%以上,形成流動資金氾濫的潛在泡沫危機。儘管政府不斷提升放款基準利率,仍然無法吸收過剩游資,貨幣供給額年增率飆到35%以上,銀行房屋貸款利率高達13%。在房市飆漲、股市上萬點、地下金融氾濫等三大投資管道失控的狀況下,社會亂象已經達到不可收拾的地步。

政府第三次打房→ 整頓地下金融、全力緊縮銀根,房市股市雙雙反轉

在如此社會經濟亂象齊發的危機中,郝柏村任命為行政院長後,即刻下令全力整頓掃蕩地下金融,資金泛濫情況因而收斂。1989年2月28日與3月31日,政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款等金融措施打壓房價,市場從此進入反轉階段,股價也於次年2月攀上12682點歷史高點後正式崩盤,大盤指數在8個月內跌到2485點,淨跌一萬多點,房地產雖然跌幅未超過三成,但此一波段循環的房價漲幅有數倍之多,因此影響到下一波段循環的回升時程。

另外,這次的循環高峰期因資金過度氾濫因素,迥異於前兩次循環的高峰期,讓房價衝出的末升段行情長達三年之久──從1989年夏開始反轉至1990年冬谷底,反轉谷底期同樣走了一年半,房價也如同前兩次循環跌幅機幾近三成。

這三次循環都有其共同走勢:擴張期皆為四年,高峰期除第二循環長達三年以外,其餘兩次循環的高峰期皆為一年半,反轉期都只有一年半即能跌至谷底,房價下跌也從未超過三成。主要的原因是,一般民眾貸款額度大多介於六成至七成之間,只要房價下跌兩成以上,銀行的逾放比率就會攀升,但政府不容許銀行有倒閉風險出現,每每就會在房價下跌接近三成時出手拯救房市。

第四次循環:1991年春~2001年冬(市場震盪盤整十年)

這一次循環,著實打破了房地產「七年一大漲」的慣例。由於上一波段房價漲幅過多,讓後續的十年時間,房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。1992年首次民選國大選舉國民黨大勝,並修憲明定總統、副總統改由直接民選,台灣正式走向民主化憲政之路,房地產稍有反彈跡象,但前一波的泡沫陰影過深,讓房地產處於療傷階段,房價上下盤整數年。本來1995年開始有回春跡象,但1996年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈,但已經造成民心恐慌,愈高總價的物件愈乏人問津。緊接著又爆發亞太金融風暴,雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴,但銀行的逾放比率持續增加,也留下市場一顆未爆彈的隱憂,這才是延長房地產盤整期的主要原因。

在這次的循環中,房地產始終沒有大幅明顯漲幅,主要是一方面台灣漸漸邁向已開發國家、經濟成長趨緩、政府政策轉移至資訊產業的獎勵與發展政策;而另一方面是,政府並未針對房地產提供太多利多政策,導致持續20年發燒的房地產整整休耕近10年。

第五次循環:2002年春~至今

2000年開始,台灣第一次政黨輪替,民進黨陳水扁總統執政,房地產面臨消息面重大利空,房價持續盤整量縮,但因時值技術面處於低檔,且房地產市場盤整多時,因此房價欲跌也不易。為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機,新政府決定以積極的政策刺激房市,避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。例如,持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策,刺激年輕人大舉購屋意願,並採取增值稅減半的激勵措施。這些政策果然奏效,房地產自2002年春開始景氣反彈回升,在增值稅在減半的政策激勵下,稅收不減反增,不但拯救房地產,同時也解決逾放比過高的金融危機。

2003年夏天,全球面臨SARS風暴,房價在初升段中受到影響,連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡,但在此危機中,房市卻只有反應短短半年,從此就一路走揚,並邁向長達5年的主升段行情。一直到2008年次級房貸引發全球金融風暴,市場預期應是本次景氣循環的終結者(當時在持續下挫半年的狀況下,學者專家與業界一片看壞市場),在台灣不動產交易中心2008第四季季報中發表專文表示,2009年第一季開始,至少會有兩年時間,大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升。之所以會大膽做此判斷的主要因素有二:一是馬政府宣布遺產稅大幅降低至10%,二是馬政府開此著手修訂「陸資來台購置不動產辦法」,並啟動ECFA談判,預期利多心理因素勢必引發商辦產品走揚,並帶動整個房地產豪宅商品的漲幅。這項預測,果然在2009年與2010年的房地產走勢中完全應驗,豪宅價格也不斷地衝破新高,商辦市場更是蓬勃發展。

政府第四次打房 → 課徵奢侈稅與豪宅稅

時至2010年年底,資金過剩效應未減,大家對房地產仍表樂觀之際
政府在2011年3月宣布課徵房地產奢侈稅,企圖出手打房。但有趣的是,大台北房價從2011年下半年開始卻演變成價穩量縮的格局,中南部房價則持續兩年來未了的補漲行情。至於台北市,雖然祭出豪宅稅,但房價在一年內卻上漲9.5%。
奢侈稅收達不到預期10%,增值稅更因交易量劇減而大幅萎縮,
期望奢侈稅打房政策可謂全然失敗!

原文

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看完這45年的歷史 你會發現
錢的價值一直被重新評估~~而不是房子變貴~~~
財富也不斷的重分配~~ 而不是沒錢買房~~~

長期時有 好地點的土地者,永遠是最大的贏家
而不是投資客的 買來賣去。

但一昧看多也是不對, 中南部 三芝 但水就是很好的案例~~
一套20年~~ 好好思考吧

如果未來御到台灣第4次下跌 要好好選地點。 別亂選
手上有房的~若是好地點 也不要亂賣~不缺錢就 長期持有
爛地點就出脫吧
好文章,看來堅持好地段、好環境,自住投資兩相宜,
進可攻退可守,還是最穩的做法!
政府不能承擔銀行倒閉的風險
所以房價下跌的紅線就是三成
不管是不是投資客
隱藏獲利超過三成的就可以安心了
蹲下是為了躍起
可以期待反彈得更高
豪哥大 wrote:
政府不能承擔銀行倒閉...(恕刪)


恩 不過 我覺得
房價的走法 還是會跟國際的 薪資 房價 物價
有某種同步關係~~才會漲好幾十倍不回頭~~這點全球都一樣。

好幾世代累積的資產
只活30年的年輕人當然無法輕易買入。
但年輕人也不用灰心 80%的自有率意味著幾乎人人有房住

沒房住 就等繼承~~ 版上的人不需要過度悲觀
要悲觀也是2050年
人類人口增長到95億人。

不過那時候 我也70了 可能早死了

madscrew wrote:
1973年中東戰爭爆發,因為石油禁運而引起油價上揚,後續的通貨膨脹更順勢引發了房價飆漲。這個時間點,我正好任職於華美建設業務部門...(恕刪)

madscrew wrote:
要悲觀也是2050年
人類人口增長到95億人。
不過那時候 我也70了 可能早死了(恕刪)

Oops?

madscrew wrote:
看也知道 那是別人整...(恕刪)

呵呵, 這麼激動幹嘛, 引用別人文章標明出處是基本禮貌, 何況是節錄書中內容
如果你是幫他打書, 好歹也提一下這本書的書名
madscrew wrote:
把房地產 當股票看待的人
是永遠的錯誤方式~~
土地的本質 永遠跟企業完全不同~~
多空的方式也跟企業獲利不同~~
這點 猶太人 太了解了~~
歐美人更了解 不然哪來的殖民主義?? 哪來的割地賠款? 哪來的占地為王?
甚至 想要去外太空 殖民~~尋找各種可能的 [資源]
華人的 有土斯有財的觀念 反而太弱了!!
白人 擁有的土地面積 全球最多
白人 擁有的 加拿大 澳洲 美國 法國 德國 俄羅斯
加起來的面積就遠遠超過 中國+印度+非洲。

人類要強 要生存 要稱為高階者
唯一的方式 就是奪取資源~~
水 各種礦產 石油 各種原物料 農業 畜牧業 鹽巴~~
現在你知道 為什麼 貧富差距只會擴大了吧?
因為資源都在 少數人手上~~~
中產階級的消失 也是一樣的~~
當低下階級沒得凹 當然是凹中產~~


同意~
但老外更聰明的是,早把房地產的概念,拓展到其它地方去了。
例如品牌授權、專利技術壟斷~換個角度看其實只是換湯不換藥的房地產。
這一切,是Base on國家剛性軍事保護傘及柔性體制影響力夠強大下,建立出來的權術遊戲。
看來東方人一值引以為傲的棋術佈局~再現時生活仍然是遜於西方人一籌。

madscrew wrote:

如果未來御到台灣第4次下跌 要好好選地點。 別亂選
手上有房的~若是好地點 也不要亂賣~不缺錢就 長期持有
爛地點就出脫吧


沒錯~
北台灣其實明明無土地供給量問題卻再急漲的地方,如果不自住根本不要碰。
比如林三淡、南崁、藝文、竹北...
算了~別做太多臆測~以免被人酸是空軍小隊長


madscrew wrote:
把房地產 當股票看待的人
是永遠的錯誤方式~~
土地的本質 永遠跟企業完全不同~~
多空的方式也跟企業獲利不同~~
這點 猶太人 太了解了~~
歐美人更了解 不然哪來的殖民主義?? 哪來的割地賠款? 哪來的占地為王?
甚至 想要去外太空 殖民~~尋找各種可能的 [資源]
華人的 有土斯有財的觀念 反而太弱了!!

基本上,在十八世紀以前,猶太人在歐洲大部份區域是不允許擁有土地的,你講房地產講到猶太人未免太好笑了。

在中古時代,擁有土地象徵著你是貴族,Gentleman 最早的意思不是現在說的先生的尊稱,而是擁有物業的人,換言之至少是最低層的貴族。當時土地所有權觀念跟今天是完全不一樣的,一般人是農奴,附屬於土地之上,有錢也買不到自由、買不到土地,土地所有權是封建制度之下,上級對下級附庸的恩賜,附庸的下級貴族每換一代都要上級貴族承認其土地的所有權。

而且,土地是多重所有的,一塊地它理論上先屬於國王,然後分封給其臣子比如說公爵侯爵,然後公爵等再分封給次一等的男爵或是騎士之類,然後騎士才分封給境內的Gentleman。下級對上級有各種義務,比如說繳稅、出兵、各種徵用。

扯到那麼遠,當年的制度跟現代實在差異很大。
看完後~我真是感謝阿輝伯跟阿扁這兩位前總統,給年輕人機會..
現在這個?不予置評...

01 永遠不缺:

1. 豪洨文
2. 唬爛文
3. 誇張文

"第四次循環:1991年春~2001年冬(市場震盪盤整十年)"

那十年我剛好常跑青田街課後兼任家教, 家教學生的家長剛搬新家買 70 坪, 一坪 30 萬.
因為一直很喜歡青田街, 所以長期觀察青田街房價 發覺根本沒跌過.

而那十年, 高雄尖美建設, 長谷建設, 寶成建設, 台中楊家陸續因為中南部房地產陸續跑路被關.

房地產 micro view 就是要看地段, macro view 就是看貨幣政策, 誰強誰弱, 自行拿捏.

但是鐵口直斷的文章, 01 很多, 看得也煩了.

ps: 7-11 創新高, 去年誰在股票版大唱 "有間完成空死它"???

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